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📊 FinancieCerto · Simulador de financiamento imobiliário · MCMV · SBPE · 2026

Financie certo — Entenda antes de assinar.

Simule seu financiamento imobiliário com base em regras reais e saiba exatamente o que esperar antes de fechar contrato.

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MCMV
Faixas 1 a 4
SAC+Price
Análise comparativa
INCC+TR
Índices explicados
100%
Gratuito · sem cadastro
🧮 Simulador Consultor

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Preencha todos os campos para uma análise completa: faixa, parcela estimada, fase de obra, comparação SAC vs Price e diagnóstico de risco.

🏦 Simulador Inteligente — Lógica Real da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Todos os cálculos são estimativas baseadas nas regras do SFH/MCMV (2026) · LTV: SAC 80% / Price 70% · Limite SFH: R$ 2.250.000 · As regras podem variar conforme políticas da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e atualizações do mercado · nenhum dado é enviado a servidores

📋 Dados dos Proponentes e do Imóvel
Some a renda de todos os proponentes da composição · o sistema formata automaticamente
Valor total negociado do imóvel · o sistema formata automaticamente
Consulte no app FGTS · deixe 0 se não for usar
Recursos próprios em conta além do FGTS · o sistema formata automaticamente
Prazo máximo estimado calculado com base na idade do proponente mais velho da composição. Limite total da operação: 80 anos e 6 meses. A definição final depende da análise da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Só para imóvel na planta · altera o prazo máximo disponível de amortização
👥 Proponentes e Prazo
💡 Composição de renda: a renda bruta familiar informada já deve incluir a soma de todos os proponentes. Informe aqui a idade de cada proponente para o cálculo correto do prazo máximo — o sistema usa sempre a maior idade. A CAIXA aceita até 4 pessoas na composição de renda.
Prazo máximo calculado com base na maior idade · limite de 80 anos e 6 meses da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Preencha se houver outro proponente na composição · o sistema usa sempre a maior idade entre os dois
✅ Elegibilidade MCMV
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Simule aqui. Explore lá.

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Explore os empreendimentos disponíveis e refine a busca com os filtros da plataforma — por região, faixa de valor, construtora e estágio da obra.

🏠 Buscar imóveis MCMV Faixas 1 a 4 · subsídio · taxas reduzidas 🏢 Buscar mercado convencional SBPE · sem limite de renda · todos os bancos 🏗️ Ver opções na planta Crédito Associativo · fase de obra · INCC 🔑 Ver opções prontas Chaves imediatas · sem fase de obra

Ao abrir o hotsite da Órulo, aplique os filtros de região, construtora, faixa de valor e estágio do imóvel para refinar a busca.

📊 Minha Casa Minha Vida (MCMV) 2026

As 4 Faixas do Programa

Cada faixa tem limites de renda, taxa de juros, teto de imóvel e regras de subsídio diferentes. Entenda antes de simular.

Faixa 1
Até R$ 3.200/mês
Juros: 4,00% a 5,00% a.a. + TR
Subsídio máximo
Financiamento pode cobrir até 100% do imóvel. Subsídio pode chegar a R$ 55.000. Teto de referência (abril/2026): R$ 275.000. Varia por UF, porte de município e portaria ministerial. Confirme sempre com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Faixa 2
Até R$ 5.000/mês
Juros: 4,75% a 7,00% a.a. + TR
Alto subsídio
Subsídio de até R$ 29.000. Financiamento de até 80–90% do valor de avaliação. Teto de referência (abril/2026): R$ 275.000. Varia por UF, porte de município e portaria ministerial.
Faixa 3
Até R$ 9.600/mês
Juros: 7,66% a 8,16% a.a. + TR
Sem subsídio
Sem subsídio direto. Entrada mínima usual de 20%. Teto do imóvel: R$ 400.000. Prazo máximo de amortização: 420 meses.
Faixa 4 (nova)
Até R$ 13.000/mês
Juros: até 10,50% a.a. + TR
Sem subsídio
Criada em 2024. Sem subsídio direto, mas juros abaixo do SBPE (12–14% a.a.). Teto do imóvel: R$ 600.000.
Regra da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
TR (Taxa Referencial) — abril/2026: 0,1679%/mês · É adicionada à taxa nominal do contrato e atualiza o saldo devedor mensalmente (cláusula 9 do contrato SFH). O sistema de amortização predominante no Minha Casa Minha Vida (MCMV) é a Tabela Price com indexador TR. Contratos com IPCA existem no SBPE e apresentam risco maior em períodos de inflação elevada.
Pode variar Os tetos de valor do imóvel e os percentuais de subsídio são atualizados por portaria e variam por UF e porte de município. Confirme os valores atuais com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, o Banco do Brasil ou seu correspondente bancário habilitado.
Agentes financeiros do MCMV
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e Banco do Brasil são os dois agentes financeiros com operações MCMV publicamente confirmadas no âmbito do SFH. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL concentra a maior parte das operações, especialmente via Crédito Associativo (planta). O BB também opera todas as faixas do MCMV. Outros bancos podem operar pontualmente — confirme a disponibilidade com seu correspondente.
Classificação do imóvel
HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são classificações utilizadas em contratos e alvarás municipais para identificar o tipo de uso habitacional. No contexto do MCMV: HIS-1 = renda até 3 salários mínimos (Faixa 1); HIS-2 = renda até 6 salários mínimos (Faixas 2 e 3 iniciais); HMP = habitação popular acima da faixa HIS, sem subsídio direto. Essa sigla aparece nos contratos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL na descrição da unidade (ex: "Apartamento nº 930 — HIS-2"). Não altera as condições do financiamento, mas é relevante para o licenciamento municipal do empreendimento.
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📘 Entenda o Programa

MCMV, Crédito Associativo, HIS e HMP — sem confusão

Antes de simular, entenda a estrutura real. Muita confusão surge de tratar como concorrentes coisas que fazem parte do mesmo sistema.

🏠 O que é o MCMV

Minha Casa, Minha Vida é o programa habitacional do governo federal, regulamentado pela Lei nº 14.620/2023. Oferece taxas de juros abaixo do mercado e, para as Faixas 1 e 2, subsídio direto que reduz o valor a financiar.

O MCMV pode ser contratado em imóvel pronto ou na planta. As faixas, taxas e benefícios são os mesmos nos dois casos — o que muda é a estrutura operacional da contratação.

🏗️ O que é o Crédito Associativo

O Crédito Associativo não é um programa separado do MCMV. É a estrutura operacional utilizada quando o imóvel MCMV é adquirido na planta — a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL financia terreno e construção simultaneamente, liberando recursos à construtora mês a mês conforme o andamento atestado no RAE.

O contrato se chama formalmente: "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional — Programa Minha Casa, Minha Vida".

🔗 Relação entre eles

MCMV é o programa. Crédito Associativo é como ele funciona quando o imóvel é na planta.

Não são concorrentes. Quem compra na planta via MCMV está no mesmo programa — apenas com uma fase de obra antes da amortização. As faixas, os benefícios e as taxas são idênticos.

⚠️ Fase de obra: o que muda quando o MCMV é na planta

Quando o MCMV é em imóvel na planta, existe uma fase de obra com encargos mensais crescentes antes do início da amortização. Esses encargos não amortizam o capital — são puramente financeiros sobre o saldo liberado.

Composição real (contrato CAIXA ECONÔMICA FEDERAL)Juros sobre saldo liberado · MIP (seguro de vida, sobre valor contratado) · DFI/DFC (danos físicos, sobre valor da garantia) · Tarifa de Administração
Como crescem os encargosO saldo liberado aumenta mês a mês conforme a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL repassa à construtora via RAE. Os juros crescem proporcionalmente. Com base em contrato real SIOPI (36 meses de obra, R$ 267.000): mês 1 = R$ 481 (~25% do encargo definitivo) · mês 12 = R$ 872 (~44%) · mês 24 = R$ 1.514 (~77%) · mês 36 = R$ 1.739 (~88%). O encargo pode chegar a 100% do valor definitivo no último mês, dependendo do contrato.
Quando começa a amortizaçãoApós habite-se e entrega das chaves. A parcela passa a incluir Amortização + Juros (A+J) pela Tabela Price ou SAC, além de MIP, DFI e Tarifa.
🏷️ HIS e HMP — classificações do imóvel
HIS — Habitação de Interesse Social Destinada a famílias de menor renda. Subdivide-se em HIS-1 (até 3 salários mínimos) e HIS-2 (até 6 salários mínimos). Associada às Faixas 1, 2 e parte da Faixa 3 do MCMV. Essa sigla aparece nos contratos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL na descrição do imóvel — ex: "Apartamento nº 930 (HIS-2)".
HMP — Habitação de Mercado Popular Classificação acima da faixa HIS, sem subsídio direto. Aparece em empreendimentos das Faixas 3 e 4 do MCMV. É uma exigência do licenciamento municipal — não altera as condições do financiamento.
Para que serve? Define emolumentos reduzidos para registros de imóveis (Lei nº 14.620/2023) e consta no alvará de construção. Relevante para o comprador entender a origem e a classificação do empreendimento no cartório.
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📖 Dicionário de Siglas

Todas as Siglas do Financiamento Imobiliário

SFH, SFI, SAC, MIP, CADMUT, TR — cada sigla tem um papel preciso no seu contrato. Selecione uma categoria e entenda o que está assinando.

SFH
Sistema Financeiro de Habitação
Criado pela Lei nº 4.380/1964, é o principal sistema de crédito habitacional do Brasil. Define regras para imóveis com valor de avaliação de até R$ 2.250.000 (limite vigente desde outubro/2025 — Resolução CMN nº 5.137). Permite uso do FGTS como entrada e para amortização. A taxa de juros é limitada a 12% a.a. Todos os contratos MCMV são enquadrados no SFH. O LTV máximo é de 80% no SAC e 70% na Tabela Price.
No simuladorMCMV
SFI
Sistema Financeiro Imobiliário
Criado pela Lei nº 9.514/1997. Sem limite de valor de imóvel e sem teto de taxa. Utiliza alienação fiduciária como garantia e pode gerar CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O FGTS não pode ser usado em contratos SFI. Imóveis com valor de avaliação acima de R$ 2.250.000 são obrigatoriamente enquadrados no SFI — com condições de mercado, sem TR e sem os limites de taxa do SFH.
SFISem FGTS
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
Conjunto de instituições financeiras que captam recursos via caderneta de poupança e os direcionam ao crédito habitacional. Opera tanto no SFH quanto no SFI. As taxas SBPE são de mercado, geralmente entre 10% e 12% a.a. em 2026. Bancos privados como Itaú, Bradesco e Santander atuam principalmente via SBPE.
SFHSFI
FGTS
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
Depósito mensal de 8% do salário feito pelo empregador. Pode ser usado como entrada no financiamento SFH se o trabalhador tiver 3+ anos de contribuição (mesmo em empregos diferentes). Também pode amortizar o saldo devedor a cada 2 anos. Cotistas do FGTS têm acesso às melhores taxas MCMV. Gerenciado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
No simuladorSFHMCMV
FDS
Fundo de Desenvolvimento Social
Fundo federal utilizado para subsidiar o MCMV nas Faixas 1 e 2, especialmente para famílias de muito baixa renda. É a fonte de recursos do subsídio direto que reduz o valor a financiar. Quem recebeu benefício do FDS fica registrado no CADMUT e não pode receber novo subsídio.
MCMV
MCMV
Minha Casa, Minha Vida
Programa habitacional federal (Lei nº 14.620/2023). Divide-se em 4 faixas de renda, com taxas subsidiadas e, para Faixas 1 e 2, subsídio direto que reduz o valor financiado. Operado principalmente pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e Banco do Brasil. O imóvel pode ser pronto ou na planta. Enquadrado no SFH.
No simuladorSFH
HIS
Habitação de Interesse Social
Classificação urbanística do empreendimento, definida no licenciamento municipal. Subdivide-se em HIS-1 (renda familiar até 3 salários mínimos) e HIS-2 (até 6 salários mínimos). Associada às Faixas 1, 2 e parte da Faixa 3 do MCMV. Garante emolumentos de cartório reduzidos (Lei nº 14.620/2023). Aparece na matrícula do imóvel — ex: "Apartamento 930 (HIS-2)".
MCMVCartório reduzido
HMP
Habitação de Mercado Popular
Classificação urbanística acima da faixa HIS, sem subsídio direto do governo. Aparece em empreendimentos das Faixas 3 e 4 do MCMV e em alguns empreendimentos SBPE de menor valor. Consta no alvará de construção e na matrícula. Não altera as condições financeiras do contrato — é uma exigência do licenciamento municipal.
MCMV F3/F4
CA
Crédito Associativo
Modalidade operacional do MCMV para imóveis na planta. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL financia terreno e construção simultaneamente, liberando recursos à construtora mês a mês conforme o avanço de obra atestado no RAE. Gera dois contratos simultâneos: um com a CAIXA (financiamento) e um com a incorporadora (CCV). O nome formal é "Mútuo para Construção de Unidade Habitacional — MCMV".
No simuladorMCMV
SIOPI
Sistema de Operações Imobiliárias
Sistema interno da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL onde todos os contratos de financiamento imobiliário são registrados e gerenciados. O número SIOPI identifica unicamente cada contrato — é o número que aparece no topo do seu contrato impresso e que você usa para acompanhar parcelas e saldo no aplicativo HABITAÇÃO CAIXA.
CAIXA
SAC
Sistema de Amortização Constante
Método de amortização em que a parcela de capital (amortização) é fixa todos os meses. Os juros decrescem à medida que o saldo devedor cai, tornando a prestação decrescente ao longo do tempo. A primeira parcela é mais alta, mas o custo total de juros é menor que no Price. Muito utilizado em contratos MCMV.
No simuladorMCMV
Price
Tabela Price — Sistema Francês de Amortização
Método em que a prestação de amortização + juros é fixa durante todo o contrato. A amortização cresce e os juros decrescem ao longo do tempo. Mais previsível para o orçamento familiar. Gera custo total de juros maior que o SAC. Utilizado no Crédito Associativo (imóveis na planta) — ex: contrato CAIXA de 413 meses com parcela A+J de R$ 1.837.
No simuladorMCMV
TR
Taxa Referencial
Índice calculado pelo Banco Central que corrige o saldo devedor dos contratos habitacionais do SFH mensalmente. Mesmo pagando todas as parcelas em dia, o saldo pode crescer em meses de TR positiva. Em abril de 2026, a TR está em aproximadamente 0,001679% ao mês — historicamente próxima de zero, mas pode subir em contextos de alta inflação.
No simuladorSFH
INCC
Índice Nacional de Custo de Construção
Índice calculado pela FGV que mede a variação de custos de mão de obra e materiais de construção civil. Corrige as parcelas do CCV (contrato com a incorporadora) durante a obra. Quando a construção atrasa além do prazo de tolerância, o INCC pode acumular variação significativa, aumentando o saldo do CCV.
No simuladorFase de obra
IPCA
Índice de Preços ao Consumidor Amplo
Inflação oficial do Brasil, calculada pelo IBGE. Após habite-se, o saldo remanescente do CCV com a incorporadora é corrigido por IPCA + 1% ao mês até a quitação final. Em contratos SBPE, alguns bancos oferecem financiamentos indexados ao IPCA em vez da TR — o que pode gerar prestações mais voláteis.
Pós-obra
RAE
Relatório de Avanço de Obra
Documento emitido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL após vistoria técnica do imóvel em construção. Atesta o percentual de obra executado. A cada RAE aprovado, a CAIXA libera uma nova parcela à construtora — e os encargos mensais do mutuário aumentam proporcionalmente. É o principal mecanismo de controle financeiro do Crédito Associativo.
Crédito Associativo
MIP
Morte e Invalidez Permanente
Seguro obrigatório em todos os contratos habitacionais SFH. Quita o saldo devedor integral em caso de morte ou invalidez permanente do titular (ou do co-titular, proporcionalmente à renda declarada). Calculado sobre o valor do contrato e varia com a idade dos proponentes — aumenta ao longo dos anos. É um dos componentes que mais pesam no encargo mensal.
No simuladorObrigatórioSFH
DFI
Danos Físicos ao Imóvel
Seguro obrigatório que cobre danos estruturais ao imóvel financiado — incêndio, desabamento, alagamento e outras ocorrências físicas. Calculado sobre o valor de avaliação do imóvel (não sobre o saldo devedor). Em contratos MCMV o valor é relativamente baixo — no contrato de referência deste simulador, DFI e tarifa somados ficaram em R$ 25/mês. Também chamado de DFC em alguns contratos.
No simuladorObrigatório
TA
Tarifa de Administração
Taxa administrativa mensal cobrada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pela gestão do contrato de financiamento. Não é juros — é uma remuneração pela administração contratual. No MCMV, o valor é tabelado em R$ 25,00/mês, fixo durante todo o contrato. Somada ao MIP e DFI, compõe o encargo total mensal acima do A+J.
No simuladorMCMV
A+J
Amortização mais Juros
Componente principal da prestação mensal após o período de obra. Na Tabela Price, o A+J é fixo durante todo o contrato. No SAC, o A+J é decrescente. Não inclui os seguros MIP e DFI nem a Tarifa de Administração — que são cobrados separadamente. A prestação total = A+J + MIP + DFI + TA.
No simulador
ITBI
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
Imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de imóvel entre pessoas vivas. Alíquota varia por município — geralmente entre 2% e 3% do valor venal ou de mercado. Pago pelo comprador no momento do registro no CRI. Famílias MCMV Faixa 1 têm isenção de ITBI em muitos municípios. É um dos maiores custos de transação na compra de um imóvel.
Custo de transação
CCV
Contrato de Compra e Venda
Contrato firmado diretamente com a incorporadora na compra de imóvel na planta. Define o preço total, as parcelas mensais durante a obra (corrigidas pelo INCC) e os prazos de entrega. Coexiste com o contrato da CAIXA durante toda a fase de obra. Após habite-se e entrega das chaves, o saldo remanescente do CCV é quitado pelo financiamento bancário. A tolerância para atraso de entrega é de até 180 dias.
IncorporadoraCrédito Associativo
AF
Alienação Fiduciária
Mecanismo de garantia em que o imóvel fica no nome do banco (credor fiduciário) até a quitação total do financiamento. O comprador tem a posse direta, mas a propriedade plena é transferida apenas após o pagamento da última parcela. Em caso de inadimplência, o banco pode retomar e leiloar o imóvel em prazo muito mais curto que a hipoteca antiga. É o padrão em todos os financiamentos SFH e SFI.
SFHSFI
CRI
Cartório de Registro de Imóveis
Órgão responsável pelo registro e averbação de atos relacionados a imóveis — matrícula, alienação fiduciária, quitação do financiamento, averbação da construção. O registro no CRI é o que formaliza a propriedade. Os emolumentos variam por estado. No contexto do SFI, CRI também pode significar "Certificado de Recebíveis Imobiliários" — título de crédito lastreado em financiamentos imobiliários.
Custo de transação
CADMUT
Cadastro Nacional de Mutuários
Sistema do Governo Federal que registra todos que já receberam benefício habitacional com recursos públicos (FDS/FGTS). CPF constando no CADMUT impede novo financiamento MCMV com subsídio. Quem já teve imóvel quitado via MCMV, recebeu subsídio ou foi beneficiado pelo Minha Casa Minha Vida anterior está no CADMUT. É verificado automaticamente na análise de crédito. O campo "Já recebeu benefício" no simulador reflete essa regra.
No simuladorConsulta obrigatória
PLD
Prevenção à Lavagem de Dinheiro
Declaração obrigatória exigida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (Lei nº 9.613/1998) em todos os contratos imobiliários. O comprador declara a origem lícita dos recursos utilizados na compra — entrada, FGTS, poupança. Documentação incompleta ou declaração inconsistente pode bloquear o financiamento na fase final de assinatura.
ObrigatórioCAIXA
PGFN
Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional
Certidão de débitos com a União exigida no financiamento. CPF com dívida ativa federal na PGFN bloqueia a aprovação do crédito. A certidão pode ser obtida gratuitamente no site da PGFN. Junto com o Serasa/SPC e CADMUT, forma o tripé de restrições cadastrais que impedem ou limitam o financiamento habitacional.
No simuladorAnálise de crédito
💡 Como as siglas aparecem no simulador: os campos de Faixa (Faixas 1–4), Sistema (SAC ou Price), Tipo (pronto ou na planta/Crédito Associativo), Prazo e Elegibilidade (CADMUT, FGTS, primeiro imóvel) usam diretamente as regras acima. Os encargos calculados incluem MIP + DFI + TA separadamente da parcela A+J, exatamente como constam no contrato real da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
🏗️ Fase de Obra

Como Funciona a Fase de Obra no MCMV para Imóvel na Planta

Quando o imóvel MCMV é comprado na planta, o financiamento opera pela estrutura do Crédito Associativo. Os encargos mensais não são fixos — crescem mês a mês conforme a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL libera recursos à construtora, proporcionalmente ao andamento físico da obra.

1

Assinatura do Contrato com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (2ª assinatura)

O financiamento é contratado. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL aprova o crédito, o imóvel e libera o primeiro desembolso. O saldo devedor começa pequeno — apenas o valor inicial liberado à construtora.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL O contrato tem força de escritura pública (Lei 4.380/1964 art. 61 §5º). Dispensa escritura em cartório mas exige registro obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis e recolhimento do ITBI.
Pode variar Em algumas ações comerciais, a incorporadora pode assumir ITBI e/ou registro como benefício ao comprador. Confirme no seu contrato ou com o comercial da incorporadora.
⏱ Etapa: 1–5 dias úteis após aprovação
2

Liberações Mensais da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL à Construtora

A cada mês, a Engenharia da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL visita o canteiro, elabora o RAE (Relatório de Acompanhamento do Empreendimento) e libera recursos proporcionais ao andamento físico da obra. Cada vistoria tem tarifa cobrada.

Cláusula 4.14 do contrato SFH A liberação é feita em parcelas mensais na proporção do andamento das obras. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não se responsabiliza tecnicamente pela edificação — a vistoria serve apenas para medir o andamento e autorizar os desembolsos.
⏱ Durante todo o prazo de construção (ex: 36 meses)
3

Encargos Mensais de Obra — Composição Real

Você paga mensalmente enquanto a obra está em andamento. Esses encargos não amortizam o capital — são puramente financeiros sobre o saldo liberado.

Cláusulas 5.1.2 e 4.3 do contrato SFH Na fase de construção, o encargo mensal é composto por:
  a) Juros + atualização monetária sobre o saldo devedor apurado no mês
  b) Tarifa de Administração (quando devida — ex: R$ 25/mês)
  c) Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) — calculado sobre o valor total contratado
  d) Seguro DFI/DFC (Danos Físicos ao Imóvel/Construção) — calculado sobre o valor da garantia, cobrado mensalmente durante toda a fase de obra (cláusula 4.3: "devem ser pagos mesmo que não haja encargo com vencimento no respectivo mês")
Atenção prática A cláusula 4.10 confirma: os encargos são calculados sobre o saldo devedor apurado no mês, que cresce conforme mais recursos são liberados à construtora. Mês 1 pode ser R$ 480 · Mês 36 pode ser R$ 1.740 — no mesmo contrato.
⏱ Pagamentos mensais durante toda a fase de obra
4

E a Incorporadora? O Contrato Particular (CCV)

Paralelo ao contrato da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, existe o Contrato de Compra e Venda (CCV) com a incorporadora. Este contrato regula o saldo residual, as parcelas mensais com a construtora, e o INCC.

Da Incorporadora As mensalidades pagas diretamente à incorporadora (saldo não financiado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) são corrigidas pelo INCC-M (FGV) até o habite-se. Após o habite-se, o índice pode mudar para IPCA + juros. Cada incorporadora define suas condições no CCV — confirme no seu contrato.
Pode variar por incorporadora Algumas trabalham com desconto no ato, entrada bonificada ou parcelamento diferenciado. Essas condições constam no CCV e em eventual Termo Aditivo separado. Não são regras da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
⏱ Vigência: da assinatura até a entrega das chaves
5

Atraso de Obra — Seus Direitos

Se a obra atrasar mais de 6 meses além do prazo contratado, a responsabilidade pelos encargos passa a ser da construtora/incorporadora.

Cláusula 5.3 do contrato SFH Após o 6º mês de atraso, os encargos mensais passam a ser de responsabilidade da incorporadora, que os paga diretamente na conta vinculada. O devedor fica exonerado desses valores, sem direito de regresso da incorporadora contra o comprador.
No CCV da incorporadora O prazo de tolerância contratual (ex: 180 dias) pode ser diferente do prazo do contrato bancário. Após esse prazo de tolerância, o CCV pode prever indenização de 1% ao mês sobre os valores pagos. Confira as cláusulas 5.1.2 e 5.1.3 do seu CCV.
⏱ Regra ativa após 6 meses de atraso
6

Habite-se e Entrega das Chaves

Com o habite-se emitido pela prefeitura, a incorporadora notifica o comprador para vistoria e entrega das chaves. A entrega é condicionada ao pagamento integral do preço e dos débitos contratuais.

Da incorporadora (CCV) Para receber as chaves: (i) pagamento integral do preço, (ii) quitação de ITBI, registro e outros débitos, (iii) vistoria realizada e aceita. A notificação para retirada das chaves costuma ser feita com prazo de 15 dias.
⏱ Após conclusão da obra e emissão do habite-se
7

Início da Fase de Amortização

Após a entrega, começa a fase definitiva. A parcela mensal muda de composição e o capital passa a ser amortizado.

Cláusula 5.1.3 do contrato SFH Após a fase de construção, o encargo mensal passa a incluir:
  a) Prestação de Amortização + Juros (A+J) — à taxa contratada
  b) Tarifa de Administração
  c) Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente)
  d) Seguro DFI (Danos Físicos do Imóvel) — agora incluído
O saldo devedor é atualizado mensalmente pela TR (cláusula 9).
⏱ Duração: até 420 meses (35 anos) · limitado pela idade (80 anos e 6 meses)
📈 Índices de Correção

INCC, TR e IPCA — Como Cada Um Impacta

Estes três índices atuam em momentos e partes diferentes do financiamento. Confundi-los é um erro comum que leva a surpresas financeiras sérias.

ÍndiceOnde atuaQuem defineImpacto práticoRisco
INCC-M Parcelas do CCV com a incorporadora durante a obra FGV — mensal Corrige o saldo residual que você deve à construtora. Se demorar 3 anos para entregar, o saldo pode crescer 15–30%. Médio-alto
TR Saldo devedor do contrato CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — mensal Banco Central Atualiza o saldo devedor após cada vencimento. Em abr/2026: 0,1679%/mês. Historicamente pode zerar ou subir. Baixo
IPCA Alguns contratos de financiamento bancário (principalmente SBPE) IBGE — mensal Em contratos IPCA, o saldo devedor é corrigido pela inflação oficial. Em 2022–2024, o IPCA foi acima de 5–10% a.a., elevando brutalmente o saldo. Alto
IPCA + juros Parcelas da incorporadora após o habite-se (saldo residual) IBGE + CCV Após o habite-se, o saldo residual com a incorporadora pode mudar de indexador (INCC → IPCA + juros). Confira no seu CCV. Médio
⚠️ Atenção importante sobre o INCC: O INCC não corrige o financiamento bancário (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) — ele corrige as parcelas do contrato com a incorporadora. São contratos diferentes, com indexadores diferentes. Cada incorporadora define no CCV como o INCC é aplicado (índice-base e índice-reajuste costumam ser defasados 2 meses). Confirme no seu CCV a cláusula de correção monetária das parcelas.
💰 Custos na Assinatura

Custos que Podem Aparecer na Assinatura

Além da entrada, existem custos obrigatórios e eventuais que precisam estar previstos no seu orçamento. Alguns podem ser negociados ou assumidos pela incorporadora.

🏛️
Obrigatório pelo comprador
ITBI — Imposto de Transmissão
Imposto municipal cobrado sobre qualquer transação de compra e venda. Alíquota varia por município: 2% a 3% do valor do imóvel.
Exemplos: São Paulo = 3%, Rio de Janeiro = 3%, Curitiba = 2,7%.
⚠️ Em alguns empreendimentos, a incorporadora pode assumir o ITBI como benefício comercial. Confirme no CCV ou com o comercial.
📜
Obrigatório pelo comprador
Registro em Cartório
O contrato de financiamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Custo: 0,5% a 1,5% do valor do contrato, conforme tabela estadual.
O contrato SFH tem força de escritura pública — não exige escritura separada.
⚠️ Em algumas ações comerciais, a incorporadora pode assumir o registro. Verifique no CCV.
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Da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — cobrado do comprador
Tarifa de Avaliação do Imóvel
A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL cobra uma tarifa para avaliar o imóvel como garantia do financiamento. Valor médio: R$ 800 a R$ 2.200 dependendo do imóvel.
Em alguns contratos MCMV, esta tarifa pode ser zerada ou incorporada ao financiamento.
🛡️
Da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — embutido na parcela
Seguros MIP e DFI
MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o financiamento em caso de óbito ou invalidez. Varia com idade e saldo devedor.
DFI/DFC (Danos Físicos do Imóvel/Construção): cobre incêndio e danos estruturais. Cobrado mensalmente durante toda a vigência do contrato — inclusive na fase de obra (cláusula 4.3 do contrato SFH: "devem ser pagos mesmo que não haja encargo com vencimento no respectivo mês").
Na fase de obra: MIP + DFI/DFC + Tarifa Admin incidem sobre o saldo liberado em todos os meses da construção.
📋
Da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — embutido na parcela
Tarifa de Administração de Contrato
Cobrada mensalmente durante toda a vigência do contrato (fase de obra + amortização). Valor tabelado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Exemplo contratual: R$ 25,00/mês — incide tanto na fase de obra quanto na amortização.
🔒
Obrigatório — Lei PLD
Declaração de Origem de Recursos
Todo comprador deve assinar a Declaração de Origem dos Recursos Próprios utilizados na aquisição (Lei 9.613/98 — Prevenção à Lavagem de Dinheiro).
Documento obrigatório junto aos documentos complementares da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
💡 Planejamento financeiro: Reserve de 3% a 5% do valor do imóvel para custos de transação (ITBI + cartório + avaliação). Para um imóvel de R$ 300.000, isso representa R$ 9.000 a R$ 15.000 além da entrada. Esse valor não entra no financiamento e deve estar disponível no momento da assinatura.
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📂 Documentação

Documentos por Perfil de Comprador

A lista exata varia conforme a análise de cada agência e o perfil de renda. O que está abaixo reflete a prática operacional comum — confirme com o correspondente bancário.

🪪
RG + CPF ou CNHDocumento de identidade com foto. CNH aceita como documento único. Cópia autenticada ou via digital.
💍
Certidão de estado civil atualizadaNascimento (solteiro) ou casamento. Na prática, é comum ser solicitada emitida nos últimos 90 dias. Separados precisam da averbação do divórcio.
🏠
Comprovante de residênciaConta de energia, água, telefone fixo ou gás. Na prática, é comum pedir os últimos 60 dias. Deve estar no nome do proponente ou do cônjuge.
🏦
Extrato bancárioNa prática, é comum serem solicitados os últimos 6 meses de conta corrente. Importante para autônomos e para comprovação de entrada própria.
📊
Imposto de Renda declarado do último ano (quando aplicável)Declaração do último ano com recibo de entrega. Ajuda a comprovar renda e patrimônio. Quem não é obrigado a declarar deve apresentar declaração de isento.
💡 A lista acima é base para todos os perfis. Cada perfil tem documentos adicionais. Selecione a aba correspondente ao seu caso.
📄
Carteira de Trabalho (CTPS)Física ou digital. Confirma vínculo empregatício e tempo de serviço. Relevante também para o FGTS.
💰
Holerites / ContrachequesNa prática, é comum serem solicitados os 6 últimos holerites. Devem coincidir com o valor informado na proposta.
✉️
Declaração de Emprego e RendimentosCarta do empregador em papel timbrado. Solicitada em alguns casos para validar cargo, salário e tempo de serviço.
📊
Imposto de Renda declarado do último ano (quando aplicável)Exigido quando o trabalhador CLT é obrigado a declarar IR. Apresentar a declaração do último ano com recibo de entrega. Quem não é obrigado a declarar deve apresentar declaração de isento.
💡 Para CLT, a análise é mais rápida. A dificuldade costuma surgir quando há renda variável (comissão, hora-extra) — nesse caso, calcule a média dos últimos 12 meses. A documentação pode variar conforme análise de crédito.
📊
Imposto de Renda declarado do último ano + recibo de entregaDeclaração do último ano com recibo de entrega. Quanto maior a renda declarada no IR, maior a chance de aprovação e o valor aprovado. Autônomos que não declaram têm mais dificuldade na análise.
🏦
6 últimos extratos bancáriosComprovação de movimentação financeira regular. Na análise de autônomos, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL avalia a consistência e regularidade das entradas ao longo do período.
📋
DECORE (opcional mas recomendado)Declaração comprobatória de percepção de rendimentos, assinada por contador habilitado. Fortalece muito a análise de renda informal.
🏢
CCMEI / Certidão de regularidade (MEI)Comprova formalização do negócio. Certidão de regularidade fiscal emitida no Portal do Empreendedor.
💡 Para autônomos, o princípio é: quanto mais documentada e consistente for a renda, maior a chance de aprovação e maior o valor aprovado.
📱
Extrato FGTS atualizadoDisponível no app FGTS (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) ou em agência. Deve mostrar saldo disponível e histórico de depósitos.
📅
Comprovação de 3 anos de FGTSO comprador deve ter acumulado, ao longo da vida laboral, ao menos 36 meses de depósitos (não precisa ser contínuo). A CTPS comprova isso.
🔒
Autorização de uso e desbloqueio do FGTSFormulário da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL assinado autorizando o uso do saldo como entrada ou amortização. O desbloqueio demora 15 a 30 dias úteis.
⚠️ Requisitos para usar FGTS: 3 anos de carteira assinada, não possuir imóvel no município de trabalho/moradia, não ter financiamento SFH ativo, e imóvel residencial urbano com avaliação de até R$ 2.250.000 (limite SFH vigente desde outubro/2025).
📋
Matrícula atualizada do imóvelEmitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, é pedida com emissão recente (30 dias). Revela ônus, penhoras, alienações e histórico jurídico completo.
🏛️
Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)Comprova ausência de dívidas de IPTU. Emitida no site da prefeitura.
📐
Memorial de Incorporação (imóvel na planta)Documento registrado em cartório que descreve o empreendimento. O Número do Registro de Incorporação deve existir antes de qualquer venda.
📝
Contrato de Compra e Venda (CCV) com a incorporadoraNecessário para o processo de crédito associativo. Deve estar assinado e conter todas as condições de pagamento.
💡 A matrícula atualizada é o documento mais importante do imóvel. Sem ela limpa, nenhum financiamento é aprovado — mesmo com o comprador com crédito perfeito.
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🔍 Como Funciona na Prática

Exemplo Real — MCMV na Planta (Crédito Associativo)

Baseado em um caso real de financiamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida para imóvel na planta, utilizando a estrutura operacional do Crédito Associativo da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Dados pessoais removidos.

🏗️ Modalidade e Produto

  • Imóvel residencial urbano — compra na planta
  • Modalidade: Crédito Associativo MCMV (Faixa 3)
  • Sistema de amortização: Tabela Price
  • Indexador do saldo devedor: TR
  • Prazo de construção: 36 meses
  • Prazo de amortização: 413 meses

💰 Composição dos Recursos

  • Valor total do imóvel: ~R$ 333.750
  • Financiamento CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: ~80% do valor
  • FGTS (conta vinculada): ~13% do valor
  • Recursos próprios (entrada): ~7% do valor
  • Subsídio FGTS/União: R$ 0 (Faixa 3)

📊 Encargos — Fase de Obra (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL)

  • Mês 1: ~R$ 480/mês (saldo liberado: ~R$ 61k)
  • Mês 12: ~R$ 870/mês (saldo: ~R$ 132k)
  • Mês 24: ~R$ 1.510/mês (saldo: ~R$ 225k)
  • Mês 36: ~R$ 1.740/mês (saldo total liberado)
  • Composição: juros + MIP + DFI/DFC + Tarifa Admin

📈 Encargos — Fase de Amortização

  • Prestação A+J: ~R$ 1.837/mês (fixa, Price)
  • Seguro MIP: ~R$ 79/mês (varia com saldo)
  • Seguro DFI: ~R$ 25/mês (fixo)
  • Tarifa Admin: R$ 25/mês (fixa)
  • Total encargo mensal: ~R$ 1.966/mês

🏢 Contrato com a Incorporadora (CCV)

  • Mensalidades durante a obra com a construtora
  • Corrigidas pelo INCC-M até o habite-se
  • Após habite-se: correção por IPCA + 1% a.m.
  • Prazo de tolerância de atraso: 180 dias
  • Indenização após tolerância: 1%/mês s/ valor pago

💼 Custos de Transação

  • ITBI: pago pelo comprador (% do município)
  • Registro no CRI: pago pelo comprador
  • Avaliação do imóvel: tabela da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
  • Declaração PLD obrigatória (Lei 9.613/98)
  • Tarifa de vistoria de obra: cobrada a cada RAE
🔑 Lição principal deste caso: Quem compra na planta tem dois contratos simultâneos — um com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (financiamento) e um com a incorporadora (CCV). Os encargos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL crescem mês a mês durante a obra. As mensalidades da incorporadora são corrigidas pelo INCC. O comprador precisa ter renda suficiente para pagar ambos mais o aluguel atual, durante os 36 meses de obra. Planejamento financeiro desse período é fundamental.
📚 Guia Completo

Tudo que Você Precisa Saber

Respostas aprofundadas sobre os temas mais consultados — com base nos contratos reais da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e nas regras do programa.

O Crédito Associativo é a modalidade do MCMV para imóveis na planta, vinculada a construtoras credenciadas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O contrato é chamado de "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção" — ou seja, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL financia o terreno e a obra simultaneamente.

Estrutura real do contrato Há sempre dois contratos separados: (1) o contrato bancário com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e (2) o Contrato de Compra e Venda (CCV) com a incorporadora. Cada um tem regras, índices e prazos próprios. Assinar um não é garantia do outro.

Como o dinheiro flui:

  • Os recursos (FGTS + entrada + financiamento) ficam numa conta vinculada ao empreendimento
  • A cada mês, a Engenharia da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL vistoria a obra e libera proporcionalmente o que foi executado
  • A construtora recebe conforme o andamento — não de uma vez
  • Você paga os juros sobre o que já foi liberado, mesmo que o imóvel não exista ainda

Principais riscos que o contrato não elimina:

  • Construtora interromper a obra: a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pode suspender liberações, mas você continua devendo
  • Atraso superior a 6 meses: a lei e o contrato preveem exoneração dos encargos, mas o processo pode ser demorado
  • INCC acumulado: quanto mais longa a obra, maior o saldo residual com a incorporadora
  • Saldo congelado: se a construtora tiver problemas financeiros, os recursos bloqueados na conta vinculada ficam sujeitos a disputa judicial
Proteção essencial: Verifique o Número do Registro de Incorporação (NRI) no cartório antes de assinar qualquer coisa. Sem NRI, não existe Crédito Associativo válido. Construtoras que vendem sem NRI podem ser acionadas na Justiça.

Esta é uma das decisões mais impactantes do financiamento — e muita gente escolhe sem entender a diferença. Ambos os sistemas são legítimos; o certo depende do seu perfil.

Tabela Price (parcelas iguais):

  • Todas as parcelas de A+J têm o mesmo valor nominal
  • No início: a parcela é quase toda de juros, a amortização é mínima
  • Com o tempo: a proporção vai se invertendo (mais amortização, menos juros)
  • Custo total do financiamento é maior do que no SAC
  • Vantagem: parcela inicial menor e previsível

SAC (Sistema de Amortização Constante):

  • A amortização mensal é sempre fixa (total / prazo)
  • Os juros incidem sobre o saldo que diminui — a parcela total cai mês a mês
  • Primeira parcela é a mais cara; última é a mais barata
  • Custo total é menor que no Price
  • Vantagem: quem tem renda suficiente para a 1ª parcela paga menos no longo prazo
Exemplo prático — Financiamento de R$ 250.000 / 30 anos / 8% a.a.:
Price: parcela fixa ≈ R$ 1.835 · Total pago ≈ R$ 660.600
SAC: 1ª parcela ≈ R$ 2.361 · Última parcela ≈ R$ 699 · Total pago ≈ R$ 529.000
Diferença real: o SAC economiza ~R$ 131.000 no total.

No Minha Casa Minha Vida (MCMV), o sistema predominante é a Tabela Price com TR. O SAC é mais comum em financiamentos SBPE de imóveis de alto padrão. Confirme o sistema no seu contrato.

O FGTS pode ser usado como entrada no financiamento imobiliário. Mas as regras são rígidas e muitos compradores perdem a aprovação por não cumprir todos os critérios simultaneamente.

Requisitos para usar o FGTS no SFH:

  • Mínimo de 3 anos de trabalho sob regime FGTS (soma de todos os empregos, contínuo ou não)
  • Não possuir imóvel residencial (quitado ou financiado) no município onde trabalha, mora ou pretende fixar residência
  • Não ter financiamento ativo pelo SFH em qualquer ponto do país
  • O imóvel deve ser residencial e urbano
  • Valor máximo do imóvel para uso do FGTS pelo SFH: R$ 2.250.000 (limite vigente desde outubro/2025 — Resolução CMN nº 5.137)
💡 Você pode combinar o FGTS de diferentes membros da família (cônjuge, companheiro/a) para compor a entrada — mesmo que o coproprietário não seja cotitular do imóvel. O saldo de cada um será verificado separadamente.

Desbloqueio e uso durante o contrato:

  • O desbloqueio para uso na entrada demora 15 a 30 dias úteis após solicitação
  • Após a contratação, o FGTS pode ser usado a cada 2 anos para amortizar o saldo devedor
  • Você escolhe entre reduzir o prazo ou reduzir o valor da parcela
  • Em caso de desemprego, é possível usar o FGTS para pagar até 80% de parcelas mensais
⚠️ Verificar restrição no Cadmut e Caehis antes de planejar o uso do FGTS. Quem já usou o SFH anteriormente pode ter restrições mesmo sem dívidas ativas. A consulta é gratuita na CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
CritérioMCMV (F1–F4)Financiamento Convencional (SBPE/SFI)
Renda máximaAté R$ 13.000/mêsSem limite
Taxa de juros4% a 10,5% a.a. + TRSBPE: ~10,5%–13,5%+TR · SFI: ~12%–14% s/ TR
SubsídioSim — Faixas 1 e 2Não
Tipo de imóvelPronto ou na plantaPronto ou na planta
Valor máximoAté R$ 600.000 (varia por UF e faixa — F1/F2: R$275k, F3: R$400k, F4: R$600k)SFH até R$ 2.250.000 · SFI acima disso (sem limite)
Fase de obraQuando na planta: encargos crescentesQuando na planta: encargos crescentes
Risco INCCQuando na planta: aplicável no CCVQuando na planta: aplicável no CCV
Agente financeiroCAIXA ECONÔMICA FEDERAL (principal) e Banco do BrasilCAIXA ECONÔMICA FEDERAL, Itaú, Bradesco, Santander, BB e outros

Quando escolher cada um:

  • MCMV (imóvel pronto ou na planta): renda até R$ 13.000 e imóvel dentro dos tetos por faixa → melhor opção pelas taxas menores e eventual subsídio (F1 e F2)
  • Financiamento convencional (SBPE): renda acima de R$ 13.000 ou imóvel acima do teto MCMV → compare CET entre CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, Bradesco, Itaú e Santander
  • SFI: imóvel acima de R$ 2.250.000 → condições individualizadas, sem TR, taxas geralmente maiores e sem teto legal de juros. O SFH permite financiar imóveis de até R$ 2,25 milhões, com condições reguladas e uso de recursos como FGTS. Acima desse valor, o financiamento ocorre pelo SFI, com regras de mercado.
O que é o Crédito Associativo? O Crédito Associativo não é um programa separado do MCMV — é a estrutura operacional utilizada quando o imóvel MCMV é adquirido na planta. O contrato com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL é denominado "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção", financiando terreno e obra simultaneamente. As faixas, taxas e benefícios do MCMV são os mesmos: o que muda é que existe uma fase de obra com encargos mensais crescentes antes do início da amortização. Quem compra imóvel MCMV na planta está no MCMV — e a estrutura usada para viabilizar isso é o Crédito Associativo.
Custo triplo na fase de obra No MCMV pela planta (Crédito Associativo), o comprador paga simultaneamente: (1) encargos crescentes da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — juros sobre o saldo liberado + MIP + DFI/DFC + Tarifa de Administração; (2) parcelas do CCV com a incorporadora (corrigidas pelo INCC); (3) o aluguel atual, se ainda não mora em imóvel próprio. Esse custo precisa caber na renda antes de assinar.
  • CPF no Cadmut ou Caehis: ter tido financiamento SFH anterior (mesmo quitado) pode criar restrição. Consultar antes de iniciar.
  • Nome negativado (Serasa/SPC): bloqueia o financiamento. Após quitação, limpa em 5 a 30 dias úteis.
  • Comprometimento acima de 30%: a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL reprova automaticamente se a parcela estimada excede 30% da renda bruta. Não adianta "provar" que consegue pagar.
  • Renda não comprovada em conta: renda que não aparece em extrato bancário ou holerite não é computada. Autônomos que recebem em dinheiro vivo têm dificuldade se não movimentam em conta.
  • Imóvel com problema jurídico: matrícula com penhora, IPTU em atraso, meação entre herdeiros ou averbação irregular — reprovar o imóvel mesmo com o comprador aprovado.
  • FGTS sem elegibilidade: ter imóvel no município, não ter os 3 anos, ou ter restrição no SFH anterior.
  • Entrada insuficiente: o LTV máximo do SFH/SBPE é de 80% no SAC e 70% na Tabela Price. Para um imóvel de R$ 400.000, isso significa entrada mínima de R$ 80.000 (SAC) ou R$ 120.000 (Price) — antes dos custos de transação. O simulador alerta automaticamente quando a entrada informada fica abaixo do LTV exigido.
  • Análise de crédito feita tarde: muitos compradores assinam reserva e dão entrada antes de ter o crédito aprovado. A análise preliminar na CAIXA ECONÔMICA FEDERAL é gratuita e não compromete em nada.
🛡️ Melhor prática: Solicite a análise de crédito preliminar (pré-aprovação) antes de assinar qualquer contrato com a incorporadora ou dar qualquer sinal. Gratuita, rápida e evita prejuízo.
Cláusula 9 do contrato SFH O saldo devedor é atualizado mensalmente pelo índice aplicado às contas vinculadas do FGTS (= TR). A atualização ocorre na data de vencimento do encargo mensal. Se o índice TR for extinto, a legislação definirá o substituto.

Como a TR afeta o saldo devedor:

  • A TR de abril/2026 é 0,1679%/mês. Parece pouco — mas em 30 anos o efeito é significativo
  • A TR é adicionada à taxa nominal de juros do contrato
  • O saldo devedor cresce mensalmente pela TR antes de ser amortizado pela prestação
  • Em períodos de TR alta (anos 1990–2000), o saldo devedor crescia mais rápido do que era amortizado

Atualização proporcional e diária (cláusula 9.2):

Para qualquer evento (amortização antecipada, liquidação, portabilidade), o saldo é corrigido proporcionalmente e diariamente entre a data do último vencimento e a data do evento. Isso impacta o valor exato na portabilidade ou amortização fora da data de vencimento.

⚠️ Diferenças de cálculo durante amortização são incorporadas ao saldo devedor (cláusula 9.5). Isso pode acontecer em meses de reajuste ou quando o vencimento cai em finais de semana/feriados.

Portabilidade: É permitida a portabilidade do crédito para outra instituição financeira, conforme Resolução CMN/BACEN 4.292/2013. A portabilidade pode ser vantajosa se outro banco oferecer taxa menor — mas os custos de transação precisam ser calculados.

🤝 Parceiros

Explorar empreendimentos no hotsite da Órulo

Este site orienta e prepara o comprador. A busca pelos empreendimentos acontece no hotsite da Órulo — plataforma parceira com um catálogo amplo e atualizado.

🏢 Plataforma parceira

O que é a Órulo

A Órulo é uma plataforma de empreendimentos imobiliários que reúne, num único catálogo, lançamentos e imóveis de diversas incorporadoras e construtoras — com informações detalhadas sobre cada projeto, estágio da obra, planta, preços e formas de contato.

Ela não é uma imobiliária e não representa apenas uma construtora. Funciona como uma vitrine de mercado — um ambiente onde o comprador pode explorar opções, comparar projetos e avançar para o atendimento do empreendimento de interesse quando estiver pronto.

A busca e os filtros são aplicados dentro do próprio hotsite da Órulo, pelo usuário.

📍 Cobertura de mercado

🏙️
São PauloCapital, região metropolitana e interior do estado
🌊
Rio de JaneiroCapital e municípios próximos
🌲
ParanáCuritiba e região metropolitana
🏖️
Santa CatarinaBalneário Camboriú, Itapema, Itajaí e Florianópolis
🌾
Rio Grande do SulPorto Alegre e região
🌇
Goiás e Distrito FederalGoiânia e Brasília
☀️
Pernambuco e ParaíbaRecife e João Pessoa

Como usar o hotsite da Órulo

1 Use o simulador aqui para entender sua faixa, encargos e perfil financeiro
2 Acesse o hotsite da Órulo pelo botão abaixo
3 Aplique os filtros de região, construtora, faixa de valor e estágio do imóvel
4 Visualize os projetos, conheça as plantas e siga para a etapa de atendimento do empreendimento de interesse
⚠️ Importante: os botões abaixo abrem o catálogo geral da Órulo. Não há filtro automático aplicado com base no simulador — a busca e o refinamento são feitos por você, dentro da plataforma.
🏠 Buscar imóveis MCMV Faixas 1 a 4 · subsídio · taxas reduzidas 🏢 SBPE · mercado convencional · sem limite de renda Buscar mercado convencional 🏗️ Ver opções na planta Crédito Associativo · fase de obra · INCC 🔑 Ver opções prontas Chaves imediatas · sem fase de obra

📍 Como funciona hoje

  • Site educativo e simulador estratégico
  • Conteúdo técnico baseado em contratos reais
  • Links guiados para o hotsite da Órulo
  • Filtros aplicados pelo usuário na plataforma
  • Sem integração por API — catálogo geral

🔭 Evolução planejada

  • Exibição de empreendimentos dentro do site
  • Recomendação por perfil e simulação
  • Filtros internos controlados pelo próprio site
  • Conexão entre resultado simulado e catálogo
🏛️ Institucional

Quem somos

Uma plataforma educativa sobre financiamento imobiliário — criada para quem quer entender o processo antes de tomar qualquer decisão.

🎯 Propósito

Ajudar pessoas a entender o financiamento imobiliário de forma clara e prática.

O financiamento de um imóvel envolve um dos contratos mais longos e mais impactantes da vida financeira de uma família. Este site foi criado para que compradores, famílias e profissionais possam compreender esse processo com profundidade — antes de assinar qualquer documento.

⚠️ O problema

Muitos compradores chegam à assinatura sem entender pontos fundamentais do contrato.

Renda e elegibilidade Não sabem qual faixa se enquadram, o que é renda comprovada ou como compor renda com outra pessoa.
Parcelas e encargos Não sabem como a parcela é calculada, o que inclui além dos juros e por que ela pode variar.
Custos na assinatura Não preveem ITBI, cartório, avaliação e outros custos que não entram no financiamento.
Fase de obra Não entendem que os encargos crescem mês a mês durante a construção, antes do início da amortização.
✅ A solução

Este site oferece ferramentas e explicações para preencher essas lacunas.

Simulações
Calcule parcelas, encargos de obra e compare cenários de financiamento com base na lógica real da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Explicações práticas
Entenda fase de obra, seguros, amortização, INCC, TR e outros conceitos que aparecem no contrato.
Comparações
Compare MCMV com financiamento convencional, SAC com Tabela Price, e diferentes perfis de comprador.
Orientação
Saiba quais documentos reunir, quais custos antecipar e quais perguntas fazer antes de assinar.
📋 Nosso diferencial

As informações apresentadas neste site foram desenvolvidas com base em:

📘 O que buscamos

Traduzir um processo complexo de forma simples — sem perder a precisão técnica.

O contrato de financiamento imobiliário tem dezenas de cláusulas, remissões a resoluções e termos técnicos que raramente são explicados antes da assinatura. O objetivo deste site é justamente esse: tornar esse conteúdo acessível, direto e útil para quem está tomando uma das decisões financeiras mais importantes de sua vida.

🔎 Transparência

Este site não foi criado para assustar — foi criado para preparar.

Financiamento imobiliário tem riscos reais: encargos que crescem, custos que aparecem só na assinatura, regras que variam por banco, UF e perfil de comprador. Conhecer esses pontos antes não impede a compra — permite que ela seja feita com segurança.

Importante: todas as simulações e informações são estimativas educativas. As condições reais do financiamento podem variar conforme análise de crédito, perfil do comprador, UF, banco contratado e portaria vigente. Confirme sempre com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, o Banco do Brasil ou um correspondente bancário habilitado.

🧭 Como usar este site

Comece pela simulação — é o ponto de partida mais útil.

1 Acesse o Simulador e preencha renda, valor do imóvel, entrada e prazo. O resultado mostra sua faixa, parcela estimada e diagnóstico de viabilidade.
2 Leia a seção Fase de Obra se o imóvel for na planta. Entenda como os encargos crescem e o que isso representa no orçamento.
3 Confira a seção Custos e Documentação antes de assinar qualquer reserva com a incorporadora.
🏘️ Próximo passo

Simule aqui. Explore no hotsite da Órulo.

Este site prepara e orienta. O passo seguinte é explorar o catálogo de empreendimentos da Órulo — planta e pronto, diversas construtoras, diferentes regiões e faixas de valor.

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