Comprar um imóvel financiado não custa só o valor da entrada — tem também ITBI, registro em cartório e outras taxas que entram na conta antes de você receber as chaves. Aqui você vê quanto cada uma pesa, com um exemplo real calculado, e uma isenção de ITBI que pouca gente usa: financiar pelo SFH reduz bastante esse imposto.
Quanto realmente custa, além do preço do imóvel
Reserve entre 2% e 5% do valor do imóvel para custos de aquisição, fora a entrada e o financiamento em si:
| Custo | Quem cobra | Valor típico |
|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura | 3% em São Paulo (com isenções — veja abaixo) |
| Registro de Imóveis | Cartório de Registro | 0,5% a 1% do valor do imóvel |
| Escritura pública | Cartório de Notas | Só se NÃO financiado (veja abaixo) |
| Despachante / correspondente | Profissional terceirizado | R$ 1.000 a R$ 3.000 (opcional) |
ITBI: a isenção que pouca gente usa
Em São Paulo capital, o ITBI é 3% sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência da prefeitura. Mas existem duas isenções importantes:
- Financiamento pelo SFH: a parte financiada do imóvel, até R$ 636.612,50, é isenta de ITBI. O imposto incide só sobre a entrada paga com recursos próprios (e sobre o que exceder esse teto, se houver).
- MCMV / primeiro imóvel: isenção total de ITBI para compras dentro do limite definido pela prefeitura — R$ 245.527,77 a partir de 01/01/2026.
Exemplo: imóvel de R$ 300.000 financiado pelo SBPE (dentro do SFH), com entrada de R$ 60.000 e R$ 240.000 financiados.
| Sem a isenção SFH | Com a isenção SFH | |
|---|---|---|
| Base do ITBI | R$ 300.000 (valor total) | R$ 60.000 (só a entrada) |
| ITBI a pagar (3%) | R$ 9.000 | R$ 1.800 |
Registro de imóveis e escritura
O Registro de Imóveis é obrigatório em qualquer compra — é o que de fato transfere a propriedade para o seu nome. Os emolumentos seguem tabela do estado, normalmente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel.
Já a escritura pública (Cartório de Notas) só é necessária quando a compra é à vista. Em compras financiadas, o próprio contrato de financiamento — com a alienação fiduciária do banco — já tem força de escritura pública. Ou seja: quem financia, normalmente, não paga separadamente pela escritura.
Análise de crédito: imóvel pronto x na planta
No MCMV com crédito associativo (compra na planta), a análise de crédito é feita antes mesmo da assinatura do contrato com a construtora, via SICAQ — você já sabe se está aprovado antes de se comprometer. Veja o fluxo completo do crédito associativo.
Em um imóvel pronto (lançamento já entregue ou imóvel usado/revenda), a análise ocorre depois que você já negociou o preço com o vendedor — mas, numa venda séria, sempre antes da assinatura do contrato e do pagamento do sinal. Quem pede sinal antes de fazer a análise de crédito está fora do processo normal — é sinal de alerta. Ter os documentos em ordem (renda comprovada, certidões negativas, CPF sem restrição) acelera essa análise e evita atrasos.
Exemplo completo: quanto separar para fechar negócio
Retomando o exemplo do imóvel de R$ 300.000 (SBPE, entrada R$ 60.000):
| Item | Valor |
|---|---|
| Entrada | R$ 60.000 |
| ITBI (com isenção SFH) | R$ 1.800 |
| Registro de imóveis (~0,8%) | R$ 2.400 |
| Despachante (estimado) | R$ 2.000 |
| Total a separar, fora a entrada | R$ 6.200 (≈ 2,1% do imóvel) |
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Perguntas frequentes
O ITBI é sempre 3% em São Paulo?
A alíquota é 3%, mas a base de cálculo pode ser reduzida por isenções: no financiamento SFH, a parte financiada até R$ 636.612,50 não entra na conta; no MCMV/primeiro imóvel, há isenção total até R$ 245.527,77 (valor de 2026).
Preciso pagar escritura se o imóvel for financiado?
Geralmente não. O próprio contrato de financiamento com alienação fiduciária tem força de escritura pública. A escritura no Cartório de Notas só é necessária em compras à vista.
Quando a análise de crédito é feita no MCMV comparado ao imóvel pronto?
No MCMV com crédito associativo, a análise (via SICAQ) é feita antes da assinatura, ainda na planta. Em imóvel pronto, a análise ocorre quando a proposta é levada ao banco, já com o preço negociado.
Quanto custa o despachante ou correspondente bancário?
Entre R$ 1.000 e R$ 3.000, dependendo da região e da complexidade do processo. É um serviço opcional — você pode levar a documentação diretamente ao banco.
Posso financiar o ITBI e o registro junto com o imóvel?
Não. Esses custos são pagos à parte, geralmente antes ou no fechamento da compra — não entram no valor financiado pelo banco.