Educação Financeira
Guia Completo de Financiamento
Tudo que você precisa saber sobre o processo real da compra imobiliária no Brasil — do MCMV ao habite-se.
Modalidades de Financiamento
MCMV vs SBPE vs SFI
O que é o Minha Casa Minha Vida (MCMV)?+
O MCMV é o programa habitacional do governo federal, operado principalmente pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil. Ele é dividido em 4 faixas conforme a renda familiar bruta:
• Faixa 1 (até R$ 3.200/mês): taxa a partir de 4,00% a.a. + TR. Subsídio de até R$ 55.000. Teto do imóvel em São Paulo: R$ 275.000.
• Faixa 2 (até R$ 5.000/mês): taxa de 5,00% a 7,00% a.a. + TR. Subsídio de até R$ 55.000. Teto: R$ 275.000 (SP).
• Faixa 3 (até R$ 9.600/mês): taxa de 7,66% a 8,16% a.a. + TR. Sem subsídio. Teto: R$ 400.000 (SP).
• Faixa 4 (até R$ 13.000/mês): taxa de 9,00% a 10,50% a.a. + TR. Sem subsídio. Teto: R$ 600.000 (SP).
Renda acima de R$ 13.000: use SBPE.
O que é o SBPE / SFH?+
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) financia imóveis com recursos das cadernetas de poupança. Dentro do SBPE, o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) cobre imóveis até R$ 2,25 milhões, com taxa a partir de 11,19% a.a. + TR. Para imóveis acima desse valor, aplica-se o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), com taxas um pouco mais elevadas.
No SBPE/SFH você pode usar FGTS para amortizar o saldo devedor, reduzindo parcelas ou prazo.
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?+
SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização do saldo é fixa todo mês. Com isso, os juros diminuem progressivamente e a parcela começa mais alta, mas vai caindo ao longo do tempo. É a modalidade mais comum no mercado brasileiro.
Tabela Price: a parcela é sempre a mesma do início ao fim. Porém, no início a maior parte é juros e uma fatia pequena é amortização. Isso significa que o saldo devedor cai mais devagar no começo. Vantagem: previsibilidade; desvantagem: custo total tende a ser maior.
Imóvel na Planta
Crédito Associativo e evolução de obra
Como funciona o crédito associativo?+
No crédito associativo (principal modelo MCMV/HIS), o financiamento é assinado antes ou durante a obra. A Caixa Econômica Federal Econômica Federal libera recursos conforme medições de avanço da obra.
O comprador paga os chamados juros de evolução de obra mensalmente, sobre o saldo liberado pela Caixa Econômica Federal até aquele momento. Quanto mais avançada a obra, maior o saldo liberado e, portanto, maior a parcela de evolução.
Ao término da obra (habite-se), o financiamento entra em seu regime normal de amortização.
O que são os juros de evolução de obra?+
São os juros pagos mensalmente sobre o saldo já liberado pela Caixa Econômica Federal para a construtora. Funciona assim:
• Obra 0% → saldo liberado = 0 → evolução = R$ 0
• Obra 30% → saldo liberado ≈ R$ 60.000 → evolução ≈ R$ 370/mês (MCMV F1)
• Obra 70% → saldo liberado ≈ R$ 140.000 → evolução ≈ R$ 870/mês
• Obra 100% → financiamento entra em regime normal
A taxa varia: Faixa 1 ≈ 0,4% a.m., Faixa 3 ≈ 0,62% a.m., SBPE ≈ 0,83% a.m.
Qual é o fluxo de pagamento típico da construtora?+
A construtora normalmente estrutura o pagamento durante a obra assim:
• Ato: valor pago na assinatura do contrato (geralmente 5% a 10%)
• Mensais: parcelas fixas mensais durante a obra
• Sinais/Reforços: pagamentos em datas específicas (ex: a cada 6 meses)
• Anuais: parcelas anuais mais pesadas
• Chaves: parcela maior na entrega, antes do financiamento bancário entrar
• Evolução de obra: pago ao banco (Caixa Econômica Federal), não à construtora
O saldo restante na entrega das chaves é financiado pela Caixa Econômica Federal no prazo escolhido.
Processo de Compra
Do SICAQ ao habite-se
Quais são as etapas do processo MCMV/HIS?+
1. SICAQ (análise de crédito): A construtora submete os dados do comprador para análise pela Caixa Econômica Federal. O comprador descobre sua capacidade de crédito aprovada.
2. Assinatura do Contrato de Compra e Venda: entre comprador e construtora, definindo o imóvel, valor e condições.
3. Assinatura do Contrato de Financiamento: entre comprador e Caixa Econômica Federal. O financiamento está formalmente contratado.
4. Início da obra + evolução: Caixa Econômica Federal libera recursos conforme medições. Comprador paga juros de evolução mensalmente.
5. Habite-se + entrega: obra concluída, comprador recebe as chaves e o financiamento entra em regime normal.
Quando o banco faz a análise de crédito?+
No MCMV, a análise é feita antes mesmo da assinatura do contrato, via SICAQ. Isso garante que o comprador já sabe que está aprovado antes de se comprometer.
No SBPE com imóvel pronto, a análise ocorre quando o comprador apresenta a proposta ao banco. É preciso ter os documentos em ordem: renda comprovada, certidões negativas, sem restrições no CPF.
Quais são os custos além do imóvel?+
Ao comprar um imóvel, você precisa reservar:
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): 2% do valor do imóvel em São Paulo (pode variar por município). No MCMV, pode ter isenção ou redução.
• Cartório (escritura + registro): aproximadamente 1% do valor do imóvel (inclui emolumentos e registro)
• Correspondente bancário/despachante: R$ 1.000 a R$ 3.000 (opcional mas comum)
• Seguros MIP e DFI: obrigatórios no financiamento, cobrados mensalmente na parcela
• Taxa administrativa: R$ 25/mês cobrada na parcela
Total de custos de aquisição: reserve entre 3% e 5% do valor do imóvel.
Documentação
O que você precisa separar
Quais documentos o trabalhador CLT precisa?+
Para trabalhador com carteira assinada:
Pessoais:
• RG e CPF (ou CNH)
• Comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou casamento)
• Comprovante de endereço atualizado
De renda:
• Holerites dos últimos 6 meses
• Declaração de IR do último exercício + recibo de entrega
• Extrato do FGTS (se for usar)
Do imóvel (para imóvel pronto):
• Matrícula atualizada do imóvel
• IPTU
• Cópia do compromisso de compra e venda
E para autônomo ou MEI?+
Para autônomo:
• Extrato bancário dos últimos 6 meses
• Declaração de IR do último exercício + recibo de entrega
• Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) assinada por contador
Para MEI:
• CNPJ ativo há pelo menos 2 anos
• Declaração Anual do MEI (DASN)
• Extrato bancário PJ dos últimos 6 meses
• Declaração de IR PF do último exercício + recibo de entrega
Importante: bancos costumam aceitar 70% a 80% da renda do autônomo para fins de comprometimento.
FGTS no Financiamento
Como e quando usar
Quando posso usar o FGTS?+
Você pode usar o FGTS para compra de imóvel residencial quando:
• Tem saldo de pelo menos 3 anos de contribuição (não precisa ser contínuo)
• O imóvel é residencial e para moradia do titular
• Não possui outro imóvel financiado pelo SFH no Brasil
• O imóvel está no município onde trabalha, reside há 1 ano ou é sede da empresa empregadora
O FGTS pode ser usado para complementar a entrada (abater do valor do imóvel) ou para amortizar o saldo devedor periodicamente ao longo do financiamento.
O FGTS reduz a taxa de juros?+
No MCMV, usar o FGTS geralmente garante acesso à menor taxa da faixa. Por exemplo, na Faixa 3 sem FGTS a taxa é 7,66% a.a.; com FGTS pode cair para 7,16% a.a.
Além disso, quanto maior o valor de entrada (FGTS + recursos próprios), menor o saldo a financiar e, consequentemente, menores a parcela e o total de juros pagos ao longo do contrato.
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