Guia Completo de Financiamento
As 7 etapas, em ordem, do momento em que você decide comprar até o dia em que assina o financiamento e recebe as chaves.
Descubra sua Modalidade
MCMV, SBPE ou SFI — antes de procurar imóvel
MCMV, SBPE ou SFI: qual a diferença?+
As três modalidades se dividem por renda e valor do imóvel: MCMV (renda até R$ 13.000, 4 faixas, taxas de 4% a 10,5% a.a., subsídio nas Faixas 1 e 2), SBPE/SFH (qualquer renda, imóvel até R$ 2,25 milhões, taxa a partir de 11,19% a.a.) e SFI (imóvel acima de R$ 2,25 milhões, taxa de mercado, sem FGTS).
Organize sua Documentação
Separe antes da análise de crédito, que vem antes do contrato e do sinal
Quais documentos preciso separar?+
Documentos pessoais (todo mundo): RG/CPF ou CNH, comprovante de estado civil, comprovante de endereço. De renda, varia por vínculo: CLT usa holerites; autônomo usa extrato bancário + Decore; MEI usa CNPJ ativo + DASN-SIMEI.
Veja o checklist completo por tipo de renda — CLT, autônomo e MEI.
Saiba Quanto Vai Custar
Entrada, ITBI, cartório e taxas — antes de fechar negócio
Quais são os custos além do imóvel?+
ITBI (3% em São Paulo, com isenções importantes no SFH e no MCMV), Registro de Imóveis (0,5% a 1%) e, se a compra for à vista, escritura pública. Reserve entre 2% e 5% do valor do imóvel.
Veja o detalhamento com exemplo real e a isenção de ITBI que pouca gente usa.
Escolha SAC ou Price
O sistema de amortização — decidido na contratação
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?+
No SAC, a amortização é fixa e a parcela começa mais alta, mas cai mês a mês. Na Price, a parcela é fixa do início ao fim, mas o custo total acaba sendo maior. São as duas modalidades de amortização de qualquer financiamento — MCMV, SBPE, com ou sem crédito associativo.
Veja o comparativo com exemplo real (1ª parcela, última parcela e total pago).
Assine e Passe pela Análise de Crédito
Do contrato à aprovação do financiamento
Qual é o fluxo completo, da assinatura ao habite-se?+
Análise de crédito → contrato com a construtora (ou vendedor), com pagamento do sinal → contrato de financiamento com o banco → obra (se for na planta) → habite-se → financiamento no regime normal. A análise sempre vem antes da assinatura e do sinal — em venda séria, ninguém cobra sinal antes de analisar o crédito.
Quem recebe o quê: construtora x banco?+
No crédito associativo (MCMV), você paga em duas frentes: à construtora (ato, mensais, sinais/reforços, anuais e chaves) e ao banco (juros de evolução de obra, sobre o saldo já liberado). Já no SBPE, você paga só a construtora durante a obra — o contrato com o banco só é assinado depois da entrega das chaves.
Durante a Obra
Juros de evolução — só se você comprou na planta
O que são os juros de evolução de obra?+
Durante a obra, a Caixa Econômica Federal não entrega o valor financiado de uma vez para a construtora — ela libera aos poucos, conforme a obra avança. Você paga juros só sobre o que já foi liberado, não sobre o financiamento total.
Fórmula: juros do mês = saldo já liberado × (taxa anual ÷ 12)
Por isso a parcela começa baixa (quase nada liberado) e cresce mês a mês, até atingir o teto quando a obra é entregue (habite-se) — momento em que o financiamento entra no regime normal, com amortização. A taxa mensal equivalente varia por modalidade: Faixa 1 ≈ 0,33% a.m., Faixa 3 ≈ 0,64% a.m., SBPE ≈ 0,93% a.m.
Use o FGTS a seu Favor
Na entrada, na amortização ou nas parcelas
Quando posso usar o FGTS e ele reduz a taxa de juros?+
Precisa de 3 anos de contribuição (elegibilidade), mas atenção: se já usou o FGTS numa compra antes, há um intervalo de 3 anos para usar de novo, e 2 anos entre amortizações no mesmo contrato. Imóvel precisa estar dentro do teto SFH (R$ 2,25 milhões). No MCMV, ser cotista reduz a taxa — mas o maior ganho é reduzir o valor financiado.
Veja as regras completas de carência e um exemplo real de quanto você economiza.
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