Antes de procurar imóvel, vale saber em qual modalidade de financiamento você se encaixa — isso muda a taxa de juros, o subsídio (quando existe) e até o valor máximo de imóvel que você pode financiar. Aqui você compara MCMV, SBPE e SFI lado a lado, com taxas e tetos reais de 2026.
As 3 modalidades em resumo
No Brasil, todo financiamento habitacional cai em uma de três modalidades — e a divisão entre elas é definida principalmente pela sua renda familiar bruta e pelo valor do imóvel:
| Modalidade | Quem usa | Taxa (a.a. + TR) | Teto do imóvel | FGTS |
|---|---|---|---|---|
| MCMV | Renda até R$ 13.000 | 4,25% a 10,00% (nominal) | R$ 275 mil a R$ 600 mil (por faixa) | Sim |
| SBPE (SFH) | Qualquer renda, imóvel até R$ 2,25 mi | 11,19% a 11,97% | R$ 2,25 milhões | Sim |
| SFI | Imóvel acima de R$ 2,25 mi | ~12,5% (taxa de mercado) | Sem teto | Não |
MCMV: faixas, taxas e subsídio por renda
O Minha Casa Minha Vida divide os participantes em 4 faixas, conforme a Portaria MCID nº 333/2026. Quanto menor a renda, menor a taxa — e só as duas primeiras faixas têm subsídio:
| Faixa | Renda mensal | Taxa (a.a.) | Teto do imóvel | Subsídio máx. |
|---|---|---|---|---|
| Faixa 1 | até R$ 3.200 | 4,25% a 5,25% | R$ 275.000 | até R$ 55.000 |
| Faixa 2 | R$ 3.200 a R$ 5.000 | 5,00% a 7,00% | R$ 275.000 | até ~R$ 6.000 (só até renda de R$ 4.000) |
| Faixa 3 | R$ 5.000 a R$ 9.600 | 7,66% a 8,16% | R$ 400.000 | Não tem |
| Faixa 4 | R$ 9.600 a R$ 13.000 | 10,00% (fixa) | R$ 600.000 | Não tem |
As Faixas 1 e 2 têm taxa em degraus por renda: na Faixa 2, quem ganha até R$ 3.500 paga 5,50% a.a., até R$ 4.000 paga 6,00% e até R$ 5.000 paga 7,00% (taxas nominais, sem redutor). Nas Faixas 1, 2 e 3, ser cotista do FGTS (ter pelo menos 3 anos de contribuição) reduz 0,50 ponto percentual em cada degrau; a Faixa 4 tem taxa única (10,00% nominal). Fonte: tabela de financiamento da Caixa, abr/2026.
SBPE: a porta para quem não se qualifica no MCMV
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) usa recursos da caderneta de poupança e opera dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) para imóveis residenciais de até R$ 2,25 milhões. É a linha padrão de mercado, sem subsídio do governo, mas com regras menos restritivas: qualquer renda pode contratar, e qualquer banco pode oferecer.
| Banco | Taxa (a.a. + TR) | Observação |
|---|---|---|
| Caixa Econômica Federal | 11,19% | Correntista com relacionamento |
| Banco Inter | 11,49% | Digital, sem tarifa de adm. |
| Bradesco | 11,69% | — |
| Santander | 11,74% | — |
| Itaú | 11,89% | — |
| Banco do Brasil | 11,97% | Correntista BB |
O FGTS pode ser usado no SBPE da mesma forma que no MCMV: como parte da entrada ou para amortizar o saldo devedor — desde que o imóvel esteja dentro do teto do SFH e o comprador atenda às regras gerais do fundo (3 anos de contribuição, não ter outro imóvel financiado pelo SFH).
SFI: financiamento de alto padrão, sem teto
Para imóveis acima de R$ 2,25 milhões — o teto do SFH —, a operação passa para o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). A Caixa reativou essa linha para pessoa física em 2026, usando recursos do SBPE, com taxa de mercado em torno de 12,5% a.a. + TR.
- Sem teto de valor — financia imóveis de qualquer preço acima de R$ 2,25 milhões.
- Sem uso de FGTS — o fundo só pode ser usado dentro do SFH.
- Taxa de mercado — mais alta que o SBPE, mas sem o limite legal de 12% a.a. que o SFH impõe.
- Não é exclusividade da Caixa — outros bancos também operam SFI para alto padrão.
Como saber qual modalidade é a sua
Cruze sua renda familiar bruta com o valor do imóvel que você quer comprar:
- Renda até R$ 13.000 e imóvel dentro do teto da faixa correspondente → MCMV (melhor taxa, possível subsídio).
- Renda até R$ 13.000, mas imóvel acima do teto MCMV da sua faixa → SBPE, mesmo com renda baixa.
- Renda acima de R$ 13.000, imóvel até R$ 2,25 milhões → SBPE.
- Imóvel acima de R$ 2,25 milhões, qualquer renda → SFI (o FGTS não entra, porque o imóvel passa do teto de R$ 2,25 milhões do fundo).
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Perguntas frequentes
Quem se qualifica para o MCMV pode escolher o SBPE mesmo assim?
Sim, é uma opção válida — por exemplo, para comprar um imóvel acima do teto da sua faixa MCMV, ou se preferir um banco específico. Mas normalmente o MCMV tem taxa menor e, nas Faixas 1 e 2, subsídio — então vale comparar as duas simulações antes de decidir.
Quem ganha mais de R$ 13.000 pode usar o MCMV?
Não. R$ 13.000 é o teto da Faixa 4, a última do programa. Renda acima disso vai direto para o SBPE (até R$ 2,25 milhões) ou SFI (acima desse valor).
O FGTS funciona em todas as modalidades?
Funciona no MCMV e no SBPE. O Conselho Curador do FGTS também passou a permitir o uso em financiamentos fora do SFH (como o SFI), desde que o imóvel esteja dentro do teto de R$ 2,25 milhões, e mantidas as demais regras do fundo; o banco precisa aceitar. Acima desse teto, não.
Qual a diferença prática entre SFH e SFI?
O SFH é o sistema legal que cobre o MCMV e o SBPE para imóveis até R$ 2,25 milhões, com regras próprias do sistema (como o teto de valor). O SFI é o sistema paralelo para imóveis mais caros ou condições de mercado livre.
Posso comprar um imóvel de R$ 2,5 milhões usando FGTS?
Não. O FGTS só pode ser usado em imóvel de até R$ 2,25 milhões. Acima desse valor o financiamento é feito fora do SFH (SFI) e o fundo não pode ser usado.
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