Não existe proibição para estrangeiro comprar imóvel urbano no Brasil — mas o caminho até a compra (e até o financiamento) tem etapas próprias, diferentes das de quem já mora e tem renda formal no país. Este guia reúne CPF, formas de pagamento, o Visto de Investidor Imobiliário (Golden Visa) e os impostos que incidem sobre quem não é residente.
Sim, estrangeiro pode comprar imóvel urbano no Brasil
Não há restrição de nacionalidade para comprar imóvel urbano no Brasil — vale para turista, residente ou quem nunca pisou no país. A situação muda para imóvel rural, que tem regras próprias de limite e autorização (Lei 5.709/1971) — fora do escopo deste guia, focado em imóveis urbanos residenciais e comerciais.
CPF: o primeiro passo, mesmo sem morar no Brasil
Sem CPF, nenhum banco ou cartório processa a compra. O documento pode ser obtido pelo consulado brasileiro no país de origem, apresentando passaporte válido — não é necessário viajar ao Brasil para tirar o CPF.
Como pagar: à vista, financiamento ou construtora
A compra à vista é o caminho mais simples e o mais comum entre estrangeiros — evita as exigências extras de financiamento bancário.
Para financiamento bancário (SFH/SBPE ou SFI), instituições costumam exigir CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório) ou visto permanente, além de entrada mais alta — normalmente entre 20% e 50% do valor do imóvel, dependendo do banco e do perfil.
- Caixa Econômica Federal: mais restritiva para estrangeiro em crédito convencional
- Bancos privados e fintechs: costumam aceitar renda comprovada no país de origem, com tradução juramentada
- Financiamento direto com a construtora: alternativa comum quando o banco tradicional não atende o perfil
Golden Visa: residência no Brasil por investir em imóvel
O Visto de Investidor Imobiliário (conhecido como Golden Visa brasileiro) dá autorização de residência a quem investe em imóvel urbano acima de um valor mínimo. É regulamentado pela Resolução Normativa CNIg nº 36/2018, alterada pela RN nº 46/2022.
| Região do imóvel | Valor mínimo do investimento |
|---|---|
| Sul, Sudeste e Centro-Oeste | R$ 1.000.000 |
| Norte e Nordeste | a partir de R$ 700.000 (redução de até 30%) |
- Pode somar mais de um imóvel para atingir o valor mínimo
- A parte do valor acima do mínimo exigido pode ser financiada
- Autorização de residência inicial: 4 anos
- Permanência mínima exigida: 14 dias (corridos ou não) a cada 2 anos, contados do registro na Polícia Federal
- Após os 4 anos, pode solicitar residência por prazo indeterminado, mantendo o imóvel e cumprindo a permanência mínima
Impostos que incidem sobre quem não é residente
ITBI e IPTU incidem da mesma forma que para qualquer comprador — não há taxa diferenciada por nacionalidade na compra em si.
Já sobre aluguel recebido por não residente, a alíquota de Imposto de Renda é 15%, retida na fonte — ou 25% se o beneficiário mora em país considerado paraíso fiscal pela legislação brasileira. Não há faixa de isenção, diferente da tabela progressiva de quem mora no Brasil. O recolhimento é feito por um procurador no Brasil, via DARF específico.
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Perguntas frequentes
Estrangeiro sem visto pode comprar imóvel no Brasil?
Sim, para compra à vista de imóvel urbano não há exigência de visto — só CPF. Visto ou CRNM passa a ser relevante se quiser financiamento bancário tradicional.
Estrangeiro pode usar o MCMV?
Na prática não — o programa é voltado a quem tem renda formal comprovável dentro do padrão brasileiro e reside no país. O caminho de financiamento para estrangeiro costuma ser SBPE ou SFI, sem subsídio.
O Golden Visa brasileiro dá cidadania?
Não diretamente — dá autorização de residência (inicialmente 4 anos, depois por prazo indeterminado). Cidadania por naturalização segue processo e prazos próprios, separados do visto de investidor.
Preciso de advogado para comprar imóvel sendo estrangeiro?
Não é obrigatório para uma compra simples à vista, mas é altamente recomendado para financiamento, Golden Visa ou qualquer dúvida sobre documentação — evita erros que custam caro para corrigir depois.
Quanto de imposto pago se alugar o imóvel morando fora do Brasil?
15% de Imposto de Renda retido na fonte sobre o valor líquido do aluguel, sem faixa de isenção — ou 25% se você mora em país considerado paraíso fiscal pela legislação brasileira.
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