HIS e HMP são categorias de habitação popular que aparecem direto no nome de muitos lançamentos em São Paulo — mas poucos compradores sabem exatamente o que muda entre elas, quem pode comprar, e o que acontece se quiser vender ou alugar depois. Aqui você vê as faixas de renda, os valores atualizados de 2026 e as regras reais de revenda e locação.
HIS e MCMV não são a mesma coisa — entenda com um exemplo simples
Muita gente confunde HIS/HMP com o MCMV, porque eles quase sempre aparecem juntos. Mas são duas coisas diferentes, de dois governos diferentes — e entender isso evita confusão na hora de comprar.
Pense assim: imagine uma loja de roupas. O MCMV é a forma de pagamento — tipo um cartão de crédito especial que o Governo Federal oferece, com juros menores (ou até desconto) dependendo de quanto você ganha. Já HIS e HMP são uma etiqueta que a Prefeitura de São Paulo cola em certos apartamentos, dizendo: "este aqui só pode custar até tal preço, e só pode ser vendido para quem ganha até tal valor por mês".
Ou seja: você pode pagar um apartamento com a etiqueta HIS usando o cartão especial do MCMV — e é isso que acontece na maioria das vezes. Mas a etiqueta (HIS/HMP, da Prefeitura) e a forma de pagamento (MCMV, do Governo Federal) são regras de órgãos diferentes, com regras próprias — inclusive sobre quando você pode vender ou alugar depois, como você vai ver mais abaixo.
• MCMV → COMO você paga (o financiamento, o banco, a taxa de juros)
• HIS / HMP → O QUE você está comprando (a etiqueta de preço e de público daquele apartamento específico, definida pela Prefeitura)
HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são essas "etiquetas" — categorias de empreendimento definidas pela Prefeitura de São Paulo, criadas para garantir moradia com preço controlado para famílias de baixa e média renda.
Esses empreendimentos costumam ser construídos dentro das ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) — áreas do território que o Plano Diretor de São Paulo separou de propósito para viabilizar a construção de HIS e HMP, dando incentivos à construtora (pode construir mais alto, precisa de menos vagas de garagem) em troca de vender com preço controlado.
HIS 1, HIS 2 e HMP: faixas e valores (2026)
Os valores em vigor são do Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026 (publicado no Diário Oficial do Município em 06/01/2026), que definiu a renda familiar máxima e o valor de venda máximo por categoria:
| Categoria | Renda familiar máx. | Renda per capita máx. | Valor máx. de venda |
|---|---|---|---|
| HIS 1 | R$ 4.863,00 | R$ 810,50 | R$ 276.102,20 |
| HIS 2 | R$ 9.726,00 | R$ 1.621,00 | R$ 383.636,74 |
| HMP | R$ 16.210,00 | R$ 2.431,50 | R$ 537.672,71 |
Esses valores em reais equivalem, aproximadamente, a 3, 6 e 10 salários mínimos de 2026 — por isso o mercado costuma descrever as faixas dessa forma no dia a dia, mas o enquadramento oficial usa os valores exatos em reais acima (ou a renda per capita, o que for mais favorável à família).
Na prática, HIS 1 costuma corresponder à Faixa 1 do MCMV, HIS 2 à Faixa 2, e HMP funciona como uma ponte entre a habitação social e o mercado convencional — muitas vezes financiada pela Faixa 3 do MCMV ou pelo SBPE, dependendo da renda exata do comprador.
Quem pode comprar
- Renda familiar dentro da faixa da categoria (comprovada na análise de crédito)
- Não possuir outro imóvel residencial (regra geral de programas de habitação social)
- Passar pela análise de crédito do agente financeiro, como em qualquer financiamento
- Em alguns empreendimentos com cotas ou seleção da Prefeitura/CDHU, pode haver exigência de vínculo com a região (morar ou trabalhar nas proximidades)
O critério central não é simplesmente "ter renda baixa" — é necessidade de moradia. Por isso a análise cruza renda, ausência de outro imóvel e, em processos de seleção pública, critérios adicionais de vulnerabilidade.
ZEIS, sorteio e CDHU: como o acesso é organizado
Vale separar dois processos que às vezes se confundem:
- ZEIS é só o zoneamento — a área onde a lei permite/incentiva construir HIS e HMP. Comprar um imóvel HIS de uma construtora privada, num lançamento normal, não passa por sorteio nenhum.
- CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) é o programa do Governo do Estado de SP que constrói e distribui moradias próprias por seleção com pontuação (sorteio é usado só para desempate). Critérios comuns: crianças de até 7 anos incompletos (3 pontos), casal jovem entre 18-35 anos (1 ponto), já recebe auxílio-moradia da CDHU (1 ponto), mora ou trabalha a até 1,5 km do empreendimento (1 ponto). Famílias com renda até 5 salários mínimos podem ter juro zero no financiamento pela CDHU.
Posso vender ou alugar depois de comprar?
Essa é a parte que mais gera dúvida — e onde HIS/HMP têm uma regra própria, mais restritiva que o MCMV em geral:
- Prazo de destinação social: por 10 anos a partir da primeira comercialização ou da emissão do Habite-se, a unidade deve continuar destinada ao público HIS/HMP.
- Revenda dentro desse prazo: é possível, mas o comprador seguinte também precisa comprovar renda compatível com a categoria (HIS 1, HIS 2 ou HMP) — não é uma venda livre no mercado como um imóvel comum.
- Aluguel por temporada (Airbnb): proibição expressa. Unidades HIS e HMP não podem ser usadas para locação de curta duração enquanto durar a destinação social.
Isso é mais restritivo que a regra geral do MCMV por faixa: no MCMV "comum" (fora de HIS/HMP), a Faixa 1 não pode vender nem alugar antes de quitar o financiamento ou completar carência de 5 a 10 anos (varia por contrato); já as Faixas 2 e 3 podem vender a qualquer momento, quitando ou transferindo o financiamento. Em HIS/HMP, a restrição de 10 anos e a exigência de renda compatível no comprador seguinte valem além dessas regras do financiamento.
Investidor pode comprar HIS ou HMP?
Comprar não é proibido para quem também investe — mas o produto não foi desenhado para isso. O critério de elegibilidade é necessidade de moradia, a revenda exige comprovação de renda do próximo comprador, e a locação por temporada é proibida. Ou seja: não dá para tratar um HIS/HMP como imóvel de renda via Airbnb.
Quem busca especificamente um imóvel para alugar por temporada tem uma categoria construída exatamente para isso: as unidades NR (não residencial). Veja o artigo completo sobre imóveis NR para entender a diferença.
Quer ver os seus números?
Simule com a sua renda e o seu imóvel — gratuito, em menos de 2 minutos.
Descobrir minha faixa MCMV →
Ficou com alguma dúvida?
Clique no João (canto inferior direito) e pergunte — ele já sabe sobre este assunto.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre HIS 1 e HIS 2?
HIS 1 é para famílias com renda familiar até R$ 4.863,00 (imóvel até R$ 276.102,20, Decreto 64.895/2026). HIS 2 é para renda até R$ 9.726,00 (imóvel até R$ 383.636,74). Em salários mínimos, isso equivale a aproximadamente 3 e 6 salários. HIS 1 costuma corresponder à Faixa 1 do MCMV, e HIS 2 à Faixa 2.
HMP é a mesma coisa que MCMV Faixa 3?
Não são a mesma classificação — HMP é uma categoria de preço/público definida pela Prefeitura de São Paulo (renda familiar até R$ 16.210,00, imóvel até R$ 537.672,71, Decreto 64.895/2026), enquanto a Faixa 3 do MCMV é uma faixa de financiamento federal. Na prática, costumam se sobrepor, mas o enquadramento é feito separadamente.
Posso alugar um imóvel HIS ou HMP por temporada (Airbnb)?
Não. Há proibição expressa de locação de curta temporada em unidades HIS e HMP enquanto durar o prazo de destinação social (10 anos a partir da primeira venda ou do Habite-se).
Quanto tempo preciso esperar antes de vender um imóvel HIS?
A unidade precisa permanecer destinada ao público HIS/HMP por 10 anos a partir da primeira comercialização ou do Habite-se. É possível revender dentro desse prazo, mas o próximo comprador também precisa se enquadrar na faixa de renda da categoria.
CDHU e HIS são a mesma coisa?
Não. HIS é a categoria/classificação do imóvel (renda, preço-teto). CDHU é a companhia do Governo do Estado de SP que constrói e distribui moradias próprias por seleção com pontuação (sorteio só para desempate) — um dos caminhos possíveis para acessar um imóvel HIS, mas não o único: construtoras privadas também vendem HIS em lançamentos normais.
Investidor pode comprar imóvel HIS ou HMP?
Não é proibido comprar, mas o produto não foi feito para investimento: a revenda exige comprovar renda compatível no próximo comprador, e a locação por temporada (Airbnb) é proibida. Quem quer um imóvel para alugar por temporada deve procurar unidades NR, feitas para esse fim.