HIS, HMP e R2V: O Que São, Quem Pode Comprar e Regras de Revenda e Aluguel

HIS e MCMV não são a mesma coisa — entenda com um exemplo simples

Muita gente confunde HIS/HMP com o MCMV, porque eles quase sempre aparecem juntos. Mas são duas coisas diferentes, de dois governos diferentes — e entender isso evita confusão na hora de comprar.

Pense assim: imagine uma loja de roupas. O MCMV é a forma de pagamento — tipo um cartão de crédito especial que o Governo Federal oferece, com juros menores (ou até desconto) dependendo de quanto você ganha. Já HIS e HMP são uma etiqueta que a Prefeitura de São Paulo cola em certos apartamentos, dizendo: "este aqui só pode custar até tal preço, e só pode ser vendido para quem ganha até tal valor por mês".

Ou seja: você pode pagar um apartamento com a etiqueta HIS usando o cartão especial do MCMV — e é isso que acontece na maioria das vezes. Mas a etiqueta (HIS/HMP, da Prefeitura) e a forma de pagamento (MCMV, do Governo Federal) são regras de órgãos diferentes, com regras próprias — inclusive sobre quando você pode vender ou alugar depois, como você vai ver mais abaixo.

HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são essas "etiquetas" — categorias de empreendimento definidas pela Prefeitura de São Paulo, criadas para garantir moradia com preço controlado para famílias de baixa e média renda.

Esses empreendimentos costumam ser construídos dentro das ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) — áreas do território que o Plano Diretor de São Paulo separou de propósito para viabilizar a construção de HIS e HMP, dando incentivos à construtora (pode construir mais alto, precisa de menos vagas de garagem) em troca de vender com preço controlado.

HIS 1, HIS 2 e HMP: faixas e valores (2026)

Os valores em vigor são do Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026 (publicado no Diário Oficial do Município em 06/01/2026), que definiu a renda familiar máxima e o valor de venda máximo por categoria:

Esses valores em reais equivalem, aproximadamente, a 3, 6 e 10 salários mínimos de 2026 — por isso o mercado costuma descrever as faixas dessa forma no dia a dia, mas o enquadramento oficial usa os valores exatos em reais acima (ou a renda per capita, o que for mais favorável à família).

Na prática, HIS 1 costuma corresponder à Faixa 1 do MCMV, HIS 2 à Faixa 2, e HMP funciona como uma ponte entre a habitação social e o mercado convencional — muitas vezes financiada pela Faixa 3 do MCMV ou pelo SBPE, dependendo da renda exata do comprador.

E o R2V? O apartamento "comum" do mercado

R2V (Residencial 2 Vertical) é a classificação urbanística do apartamento convencional em São Paulo: prédio residencial vertical, de mercado livre. Ao contrário de HIS e HMP, o R2V não tem teto de renda do comprador nem preço máximo de venda, e não tem as travas de revenda e aluguel dos 10 anos.

Um mesmo lançamento pode misturar categorias — por exemplo, algumas unidades HIS 2 e outras R2V no mesmo prédio. Por isso a classificação vale por unidade/tipologia, e é ela (não só o nome do empreendimento) que define o que muda no preço, no financiamento e nas regras depois da compra.

Um imóvel R2V pode ser financiado normalmente — pelo MCMV, se o valor e a renda couberem em alguma faixa, ou pelo SBPE —, mas sem o subsídio que alguns perfis recebem em unidades HIS.

HIS 1, HIS 2, HMP e R2V lado a lado

A linha "financiamento mais comum" é uma tendência, não uma regra: o que decide a modalidade é a renda do comprador e o valor do imóvel, olhados pelo banco. Já a classificação (HIS, HMP, R2V) é do imóvel. Por isso duas pessoas com rendas diferentes podem comprar a mesma unidade HIS 2 — uma pelo MCMV Faixa 2, outra pela Faixa 3 —, cada uma com a taxa da sua faixa.

Como descobrir a classificação do imóvel que você está olhando

Como a classificação vale por unidade/tipologia e não só por empreendimento, não dá para deduzir pelo nome do prédio. O caminho seguro é:

• Peça a classificação da unidade específica à construtora ou ao corretor, e peça que conste por escrito (tabela de vendas, proposta ou contrato)
• Compare o preço com os tetos da tabela acima: uma unidade vendida por mais que o teto de HIS 2 (R$ 383.637), por exemplo, não pode ser HIS 2
• Desconfie de "é tudo HIS" ou "é tudo R2V": num mesmo prédio é comum haver unidades de categorias diferentes, com preços e regras diferentes
• Leve a classificação para a análise de crédito: ela pode mudar a modalidade de financiamento e se o subsídio se aplica

Aqui no FinancieCerto, quando um empreendimento informa a classificação das unidades (ex.: "HIS 2 · R2V"), ela aparece na ficha do imóvel. Quando não aparece, não significa que seja de mercado livre — só que ainda não temos a informação confirmada.

Quem pode comprar

• Renda familiar dentro da faixa da categoria (comprovada na análise de crédito)
• Não possuir outro imóvel residencial (regra geral de programas de habitação social)
• Passar pela análise de crédito do agente financeiro, como em qualquer financiamento
• Em alguns empreendimentos com cotas ou seleção da Prefeitura/CDHU, pode haver exigência de vínculo com a região (morar ou trabalhar nas proximidades)

O critério central não é simplesmente "ter renda baixa" — é necessidade de moradia. Por isso a análise cruza renda, ausência de outro imóvel e, em processos de seleção pública, critérios adicionais de vulnerabilidade.

ZEIS, sorteio e CDHU: como o acesso é organizado

Vale separar dois processos que às vezes se confundem:

• ZEIS é só o zoneamento — a área onde a lei permite/incentiva construir HIS e HMP. Comprar um imóvel HIS de uma construtora privada, num lançamento normal, não passa por sorteio nenhum.
• CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) é o programa do Governo do Estado de SP que constrói e distribui moradias próprias por seleção com pontuação (sorteio é usado só para desempate). Critérios comuns: crianças de até 7 anos incompletos (3 pontos), casal jovem entre 18-35 anos (1 ponto), já recebe auxílio-moradia da CDHU (1 ponto), mora ou trabalha a até 1,5 km do empreendimento (1 ponto). Famílias com renda até 5 salários mínimos podem ter juro zero no financiamento pela CDHU.

Posso vender ou alugar depois de comprar?

Essa é a parte que mais gera dúvida — e onde HIS/HMP têm uma regra própria, mais restritiva que o MCMV em geral:

• Prazo de destinação social: por 10 anos a partir da primeira comercialização ou da emissão do Habite-se, a unidade deve continuar destinada ao público HIS/HMP.
• Revenda dentro desse prazo: é possível, mas o comprador seguinte também precisa comprovar renda compatível com a categoria (HIS 1, HIS 2 ou HMP) — não é uma venda livre no mercado como um imóvel comum.
• Aluguel por temporada (Airbnb): proibição expressa. Unidades HIS e HMP não podem ser usadas para locação de curta duração enquanto durar a destinação social.

Isso é mais restritivo que a regra geral do MCMV por faixa: no MCMV "comum" (fora de HIS/HMP), a Faixa 1 não pode vender nem alugar antes de quitar o financiamento ou completar carência de 5 a 10 anos (varia por contrato); já as Faixas 2 e 3 podem vender a qualquer momento, quitando ou transferindo o financiamento. Em HIS/HMP, a restrição de 10 anos e a exigência de renda compatível no comprador seguinte valem além dessas regras do financiamento.

Investidor pode comprar HIS ou HMP?

Comprar não é proibido para quem também investe — mas o produto não foi desenhado para isso. O critério de elegibilidade é necessidade de moradia, a revenda exige comprovação de renda do próximo comprador, e a locação por temporada é proibida. Ou seja: não dá para tratar um HIS/HMP como imóvel de renda via Airbnb.

Quem busca especificamente um imóvel para alugar por temporada tem uma categoria construída exatamente para isso: as unidades NR (não residencial). Veja o artigo completo sobre imóveis NR para entender a diferença.

Perguntas frequentes

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