Juros de Evolução de Obra: o que são, como são calculados e quando você paga

Como ler este guia

Neste assunto, muita coisa depende do contrato. Por isso, ao longo do texto indicamos de onde vem cada informação: lei ou norma (vale para todos que se enquadram), regra do programa (por exemplo, do MCMV com recursos do FGTS), política do banco (como a Caixa opera o produto), condição do contrato (o que está escrito no seu documento), prática comercial da construtora e exemplo ilustrativo (números inventados só para explicar). Quando algo depende do seu caso, dizemos expressamente que depende do contrato. Este guia é educativo e não substitui a leitura do seu contrato nem uma orientação jurídica.

O que são juros de evolução de obra

“Juros de evolução de obra” (ou simplesmente “juros de obra”) é o nome usado no mercado para os juros e encargos cobrados durante a fase de construção, também chamada de carência, de um financiamento já contratado. Nas normas do FGTS, os “encargos de carência” são definidos como o valor correspondente à atualização das parcelas de financiamento liberadas, acrescido dos juros devidos no período de carência. Na cartilha da Caixa sobre imóvel em construção, o texto fala em “encargo mensal” da fase de construção.

Em palavras simples: o banco empresta o dinheiro à medida que a obra avança e você paga juros sobre a parte que já foi liberada, conforme as regras do seu contrato.

• Não é INCC. O INCC é um índice de custo da construção, que pode corrigir valores devidos à construtora. Juros de obra são devidos ao banco.
• Não é parcela da entrada paga à construtora. Ato, mensais, reforços e chaves são combinados com a construtora (prática comercial) e não têm relação direta com os juros do banco.
• Não é amortização. Nessa fase, em regra, você ainda não está abatendo o principal da dívida.
• Não existe em toda compra na planta. Só aparece quando o comprador tem financiamento com o banco ainda durante a obra.

Quando existem e quando não existem

A regra prática é simples: só há juros de obra para você se existir um contrato de financiamento em seu nome com o banco enquanto a obra ainda não terminou. Veja como isso muda conforme a estrutura da compra:

Alguns exemplos de como os produtos da Caixa para construtoras funcionam (política do banco, segundo as páginas oficiais dos produtos): no Apoio à Produção, as unidades podem ser financiadas aos compradores pessoas físicas a partir de qualquer percentual de obra executada e os recursos dos compradores são liberados à construtora conforme o cronograma da obra; no Plano Empresário, a Caixa informa que as unidades podem ser financiadas aos compradores a partir de 80% da obra executada. Ou seja, nem todo comprador chega a ter fase de obra com o banco, e o momento do repasse muda de empreendimento para empreendimento.

Quando você começa a pagar

A Caixa informa, em suas perguntas frequentes, que o primeiro pagamento do financiamento vence 30 dias após a assinatura do contrato. A cartilha da Caixa sobre financiamento de imóvel em construção explica que o pagamento começa no mês seguinte ao da contratação e que o dia do vencimento pode ser escolhido dentro de uma janela prevista. Como são fontes de épocas diferentes, o primeiro vencimento deve ser conferido no seu contrato.

• Os juros incidem sobre o valor efetivamente liberado, e não sobre o financiamento inteiro. Não se calcula como se tudo tivesse sido liberado no primeiro dia.
• Podem existir, além dos juros: seguros, atualização monetária (por exemplo, pela TR) e tarifa de administração, conforme o contrato.
• As datas das liberações e o número de dias do período podem alterar o valor, porque o cálculo pode ser proporcional ao tempo (a cartilha da Caixa usa o termo “pro rata die”, calculado dia a dia).
• A cobrança costuma ser por débito automático em conta. Segundo a cartilha da Caixa, durante a obra o encargo é debitado da conta do comprador na data do vencimento, e o não pagamento pode gerar restrição de crédito. Mantenha saldo.

Como é calculado

Essa é uma fórmula didática. O banco pode considerar, conforme o contrato:

• o saldo efetivamente liberado;
• as datas de cada liberação e a quantidade de dias;
• a taxa de juros nominal contratada;
• o indexador do contrato (por exemplo, a TR);
• os seguros e a tarifa, quando houver;
• ajustes previstos no contrato.

Sobre a taxa: quando o contrato informa uma taxa nominal anual, ela pode ser dividida por 12 para chegar à taxa nominal mensal. A própria cartilha da Caixa mostra os juros como o saldo atualizado multiplicado pela taxa anual nominal dividida por 1.200 (ou seja, por 12 e por 100). Já a taxa efetiva anual não deve ser dividida diretamente por 12: ela já considera o efeito do tempo. Por isso, o primeiro passo é descobrir qual das duas taxas aparece no seu contrato. Dois compradores do mesmo empreendimento podem pagar valores diferentes, porque a taxa depende da renda, da condição de cotista do FGTS, do produto, da fonte dos recursos e de outras regras do contrato de cada um.

Exemplo com taxa nominal de 7,66% ao ano

Taxa nominal mensal aproximada: 7,66% ÷ 12 = 0,6383%. Sobre um saldo de R$ 250.000 totalmente liberado, os juros aproximados do mês seriam de R$ 1.595,83. Na tabela abaixo, o saldo liberado muda de mês para mês. São só os juros: TR, seguros, tarifa e outros encargos devem ser somados à parte.

Atenção: o percentual físico da obra não é, automaticamente, o percentual do financiamento liberado. Uma obra com 50% de avanço físico não significa necessariamente que 50% do financiamento foi liberado: o terreno pode integrar a operação, pode haver antecipações e as medições seguem o cronograma físico-financeiro do contrato.

A TR e a correção mensal do saldo

Juros e atualização monetária são componentes diferentes. Por isso, não basta dizer que “os juros de obra são corrigidos pela TR”. A explicação técnica é esta:

De onde vem isso: as normas do FGTS determinam que os contratos prevejam atualização mensal pelo mesmo índice usado para corrigir as contas vinculadas do FGTS (a TR), e a Caixa informa que o indexador TR é utilizado nos financiamentos com recursos do FGTS, como o Pró-Cotista e o MCMV. Nos contratos com TR, a Caixa explica que o saldo devedor é atualizado todos os meses, na data de vencimento, pelo indexador contratado. A TR é calculada e divulgada pelo Banco Central, conforme a metodologia fixada pelo Conselho Monetário Nacional. Contratos de financiamento com taxa prefixada, por exemplo, não têm o saldo devedor atualizado por indexador.

Fórmula didática e simplificada, na mesma lógica da cartilha da Caixa:

• 1. Saldo liberado atualizado = saldo sujeito à atualização × fator da TR do período
• 2. Juros aproximados = saldo liberado atualizado × taxa nominal mensal
• 3. Encargo da obra = juros + atualização ou ajustes previstos no contrato + seguros + tarifa, quando aplicáveis

A forma exata de cálculo e de apresentação no extrato depende do contrato, da data de aniversário, das datas de liberação, do cálculo proporcional aos dias, do produto, da forma de cobrança ou incorporação da atualização e dos seguros e tarifas. Procure no contrato as cláusulas que tratam do “encargo mensal” e da “atualização do saldo devedor”.

Exemplo ilustrativo: suponha que o banco já tenha liberado R$ 100.000 e que o contrato possua taxa nominal de 7,66% ao ano. A taxa nominal mensal seria aproximadamente 0,6383%. Sem considerar TR, seguros ou tarifa, os juros aproximados seriam R$ 638,33. Se houver TR positiva, o saldo será atualizado conforme as regras do contrato, afetando a base de cálculo. O valor definitivo é calculado pelo banco. (Não usamos um valor de TR no exemplo porque ela muda a cada período e é divulgada pelo Banco Central.)

• A TR não é juros. É um indexador de atualização monetária.
• A TR não é amortização. Atualizar o saldo não reduz a dívida.
• A TR não é INCC. O INCC corrige valores devidos à construtora; a TR atualiza o saldo bancário.
• Juros remuneram o crédito já liberado.
• Se a TR do período for zero, não há atualização pela TR naquele período. Se for positiva, o saldo é atualizado e isso pode afetar os juros.
• Durante a obra, normalmente não há amortização ordinária do principal.

O que compõe o encargo mensal da obra

Conforme o seu contrato, o encargo da fase de obra pode conter:

• Juros sobre o saldo liberado;
• Atualização monetária (por exemplo, pela TR);
• Seguros: MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel), quando aplicáveis;
• Tarifa de administração, quando prevista;
• Outras comissões, diferenças ou ajustes previstos no contrato.

Sobre a tarifa de administração: ela pode existir, pode variar conforme o tipo de financiamento (a Caixa informa que o valor está no contrato), pode ser subsidiada ou pode ser zero. Não existe um valor fixo universal. Sobre os seguros: o prêmio do MIP varia conforme a idade e o saldo devedor, e o do DFI depende do valor do imóvel dado em garantia, segundo as informações da Caixa.

Juros, TR, INCC e amortização: qual é a diferença?

Por que o valor costuma crescer durante a obra

Normalmente o valor cresce porque o banco libera mais recursos conforme a construção avança: com mais saldo liberado, os juros do mês aumentam. Mas há ressalvas importantes:

• avanço físico não significa necessariamente o mesmo percentual de liberação financeira;
• podem existir antecipações (por exemplo, para o terreno), conforme o contrato e o produto;
• o terreno pode integrar a operação;
• as datas de liberação mudam o cálculo;
• TR, seguros e tarifas também podem alterar o valor.

Quando os juros de obra terminam

Não é correto dizer simplesmente “termina nas chaves” nem “termina no habite-se”. A passagem para a amortização pode depender de conclusão física, última medição, habite-se, averbação da construção, legalização, liberação final e formalização do encerramento da fase de construção pelo banco. A cartilha da Caixa diz que o período de amortização começa após a conclusão e a legalização da obra ou do empreendimento, e que, depois de comprovada a conclusão, o comprador pode requerer que o contrato entre em fase de amortização.

Na fase seguinte, o encargo passa a incluir a amortização do principal, além dos juros, seguros e tarifa. Exemplo ilustrativo: um financiamento de R$ 250.000, amortizado em 420 meses pela Tabela Price à mesma taxa nominal de 7,66% ao ano, teria parcela de juros e amortização de cerca de R$ 1.714 (sem TR, seguros e tarifa). É uma cobrança diferente da dos juros de obra, e costuma ser maior. Planeje-se para ela com antecedência.

Se a obra atrasar: o que dizem a lei, o STJ e o contrato

Aqui há três camadas diferentes, que não devem ser misturadas:

• Lei: a Lei nº 13.786/2018 (art. 43-A da Lei 4.591/1964) admite uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente prevista de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode pedir a resolução do contrato, com devolução dos valores pagos e multa, ou, se preferir manter o contrato, receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, conforme previsto na lei.
• Precedente do STJ (Tema Repetitivo 996): o STJ firmou a tese de que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. O julgamento é de setembro de 2019 (REsp 1.729.593/SP), e a tese foi firmada para contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda então vigentes, de aquisição de unidades em construção financiadas na forma associativa. Por ser um precedente qualificado, ele é muito relevante, mas seu alcance deve ser avaliado em cada caso: não se deve tratá-lo, sem ressalva, como regra idêntica para todos os contratos e modalidades.
• Condição do contrato (Caixa): a cartilha da Caixa sobre imóvel em construção informa que, em empreendimentos financiados pela Caixa e conforme cláusula contratual, se a entrega atrasar mais de 6 meses contados do prazo de construção contratado, a responsabilidade pelos encargos passa à construtora até a entrega efetiva. A cartilha é antiga (os exemplos citam 2014 e 2015) e a cláusula varia: confira o que está escrito no seu contrato.

Se a obra atrasar, guarde o contrato, o cronograma, os extratos e os comprovantes dos encargos pagos e busque orientação jurídica para o seu caso. Este guia não promete resultado.

Checklist: o que procurar no contrato

• Modalidade do financiamento (nome do produto escrito no contrato);
• Fonte dos recursos (por exemplo, FGTS ou SBPE);
• Taxa nominal e taxa efetiva (e qual delas é usada no cálculo);
• Indexador (TR, IPCA, prefixado etc.) e data de aniversário;
• Primeiro vencimento do encargo;
• Cronograma de liberação dos recursos;
• Seguros (MIP, DFI) e como são cobrados;
• Tarifa de administração, se houver;
• Prazo de construção previsto;
• Marco do início da amortização;
• Tolerância para atraso na entrega;
• Responsabilidade pelos encargos em caso de atraso.

A Lei nº 13.786/2018 também exige que o contrato de incorporação comece por um quadro-resumo com informações como preço, forma de pagamento, índices de correção, taxas de juros (se nominais ou efetivas), consequências do desfazimento do contrato e prazo final do habite-se. Peça para ler o quadro-resumo com calma antes de assinar.

Como ver os seus números

O simulador de imóvel na planta do FinancieCerto faz uma estimativa educativa do encargo da fase de obra e da parcela depois das chaves. Ele não substitui a proposta do banco: taxa, indexador, cronograma de liberação, seguros e tarifa dependem do seu contrato. Para entender a estrutura da compra, leia também o guia Crédito Associativo e financiamento na planta.

Fontes oficiais consultadas

Consultadas em outubro de 2026. Materiais de construtoras podem ilustrar práticas comerciais, mas não foram usados como base de lei ou de regra de banco.

• Caixa, Cartilha “Entenda como funciona o seu financiamento ao construir ou comprar um imóvel em construção” (documento antigo, sem data na versão disponível).
• Caixa, Perguntas frequentes sobre financiamento e novos financiamentos (TR, vencimento, encargos).
• Caixa, produtos para construtoras: Apoio à Produção e Plano Empresário.
• Ministério das Cidades, Instrução Normativa nº 48/2022 (versão compilada, com alterações até a IN MCID nº 4/2026): encargos de carência, atualização mensal, prazo de carência.
• Caixa, Cartilha Habitação PF, versão 12 (dez/2025): usada apenas como apoio, pois trata de construção, reforma e conclusão pela pessoa física.
• Banco Central, Resolução CMN nº 5.124/2024 (metodologia da TR).
• STJ, Tema Repetitivo 996.
• Planalto, Lei nº 13.786/2018.

Perguntas frequentes

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